2020年上半年深圳房地产市场回顾及展望_5页_1mb

深圳房地产市场2020年上半年总结

核心内容概览

2020年上半年，深圳房地产市场在疫情逐步减弱的背景下逐步恢复，写字楼、零售物业和仓储物流市场均呈现出不同程度的复苏迹象。尽管受到疫情和新增供应累积的双重影响，深圳市场仍在全国范围内保持领先表现，尤其在写字楼和零售物业的吸纳量方面表现突出。投资市场也有所回暖，但受全球疫情和经济不确定性影响，租金仍面临下行压力。

写字楼市场分析

新增供应情况

• 2020年上半年新增供应量为33.9万平方米，其中第二季度新增供应6万平方米，主要集中在南山区，尤其是前海、后海和西丽片区。
• 由于疫情影响，多个原计划交付的项目推迟入市，导致新增供应有所放缓。

净吸纳量

• 第二季度净吸纳量约为9万平方米，继续全国居首。
• 上半年全市空置率小幅上升0.9个百分点，达到20.9%。

租金表现

• 平均租金环比下降1.0%，报每月每平方米195.0元。
• 虽然租金有所下滑，但跌幅较上季度收窄，反映出市场逐步恢复。

需求分析

• 金融和**TMT（科技、媒体、电信）**行业是主要需求来源，分别贡献25%和21%。
• 传统金融行业（银行、证券、保险）需求更强劲，TMT企业则以扩租为主。
• 专业服务和零售贸易租户也对市场有所贡献。

零售物业市场分析

新增供应情况

• 上半年新增供应量为5万平方米，主要集中在福田区CBD的购物公园二期。
• 由于疫情影响，原本计划交付的项目继续推迟入市。

净吸纳量

• 第二季度吸纳量为1.3万平方米，空置率环比上升0.4个百分点至4.2%。

需求分析

• 零售需求占比超过60%，餐饮需求占近20%。
• 连锁服饰和珠宝首饰仍是市场扩张主力，乐高、KICKS LOUNGE和中国李宁等品牌在本季有所扩张。
• 国际品牌如Tom Ford、La prairie、Diptyque和MARTELL首次进入深圳市场。
• 体验类需求如美容保健和儿童教育培训类店铺也有增长。

租金表现

• 首层平均租金环比下降1.4%，报每天每平方米20.7元。
• 业主通过提供免租期、装修补贴和佣金奖励等方式吸引新商家入驻。

仓储物流市场分析

新增供应情况

• 上半年未录得新增高标仓入市，原计划交付项目因工程原因继续推迟。
• 全市高标仓总存量维持在224万平方米。

净吸纳量

• 市场吸纳量稳定，空置率保持在**3.4%**的低位。

需求分析

• 生鲜和医药类新兴行业需求增加，尤其是生鲜类电商扩大租赁面积以应对疫情带来的仓储需求。
• 部分运营较好的高标仓租金小幅上调，推动整体租金环比上涨0.6%，至每月每平方米47.3元。

未来展望

• 随着疫情恢复，电商需求将维持市场供需平衡。
• 东部仓储区域的空置率可能因进出口量下滑而小幅上升。

大宗交易市场分析

交易情况

• 2020年上半年共录得6宗大宗交易，总交易金额为41.2亿元，同比有所下降。
• 第二季度录得2宗交易，成交总额为16.2亿元，分别涉及万科第五园购物中心和赛格新城市广场。

交易类型

• 本季度交易类型以商业和综合物业为主，主要位于龙岗区等新兴区域。
• 投资者类型包括房地产公司和企业，反映出市场对这些区域物业的乐观预期。

未来展望

• 预计未来六个月将有超42万平方米的新增供应入市，主要分布在南山和龙华区。
• 物流和数据中心将成为投资热门板块，价格可能因市场需求而小幅上升。
• 境外投资者受疫情影响，短期内可能导致部分交易延期，但深圳凭借粤港澳大湾区政策优势，仍将继续受到青睐。

专家观点总结