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上海写字楼市场第四季度报告总结

核心内容

2018年第四季度，上海写字楼市场在供应和需求方面均呈现出显著变化，投资市场亦保持活跃。整体市场表现受新项目入市、行业租赁需求增加以及政策支持等因素影响。

主要观点

供应情况

• 小陆家嘴：富士康大厦竣工交付，新增70,000平方米办公面积，成为本季度唯一核心商务区新项目。
• 虹桥商务区：虹桥汇新增约73,000平方米办公面积。
• 莘庄商务区：旭辉莘庄中心竣工交付，新增29,000平方米办公面积。
• 整体供应：上海甲级写字楼市场新增供应约360,180平方米，环比增长147%；全年新增供应约122万平方米，同比下降21%。

需求情况

• 租赁需求：金融保险、咨询、律所等传统行业需求回升，人工智能、新能源及医药行业仍保持强劲租赁需求。
• 主要租户：
  • Envision Energy预租小陆家嘴IM Shanghai的38,000平方米办公面积。
  • Smith&Nephew从都市总部大厦搬迁至博华广场，租用4,000平方米办公面积。
  • 光大证券租用南京西路恒隆广场约11,000平方米。
  • 国海富兰克林基金租用小陆家嘴国金中心二期约2,500平方米。
  • 依图科技预租徐汇滨江龙华国际二期高区约18,000平方米。
  • 联合办公品牌木棉创谷租用浦东后世博鲁能国际中心约12,000平方米。
• 净吸纳面积：第四季度净吸纳面积约366,000平方米，全年净吸纳面积约84万平方米。

空置率变化

• 浦西：空置率小幅下降0.6个百分点至9.3%。
• 浦东：空置率因新项目入市环比上升0.5个百分点至10.8%。
• 小陆家嘴：空置率上升2.9个百分点至7.8%。
• 整体空置率：环比下降0.2个百分点至9.9%。

租金变化

• 平均租金：第四季度上海甲级写字楼市场平均租金上涨2.1%至人民币9.7元/平方米/天。
• 核心商务区：
  • 小陆家嘴：平均租金上涨5.1%至13.2元/平方米/天。
  • 南京西路：平均租金上涨2.2%至11.0元/平方米/天。
  • 世纪大道：平均租金上涨6.7%至9.4元/平方米/天。
• 新兴商务区：
  • 徐汇滨江：平均租金上涨2.4%至7.6元/平方米/天。
  • 浦东后世博：平均租金上涨7.1%至7.5元/平方米/天。
  • 淮海中路：平均租金下降3.8%至10.3元/平方米/天。

投资市场

• 整购交易：第四季度共完成11宗整购交易，总金额约305亿元。
• 主要交易：
  • 凯德集团 & GIC：以约128亿元收购虹口北外滩星港国际中心（总建筑面积约420,000平方米）。
  • 基汇资本 & QuadReal Property Group：收购人民广场海洋大厦（总建筑面积约50,219平方米），该物业曾于2013年出售给ARA Asset Management Limited。
• 投资趋势：外资基金及开发商对上海投资市场保持信心，商业混合用途物业为主要交易类型。

关键信息

• 行业趋势：人工智能、新能源及医药行业租赁需求强劲，推动市场增长。
• 政策支持：上海政府积极支持人工智能产业发展，提供财政补贴等政策激励。
• 外资企业：上海成为外资企业设立地区总部的首选，累计引进665家跨国公司地区总部，其中亚太区总部85家。
• 未来展望：2019年第一季度租金预计保持平稳，但新增供应（预计超过250万平方米）可能对租金形成压力。

表格概览

区域表现

未来展望

• 2019年第一季度：租金预计保持平稳，但需关注新兴行业租赁需求是否持续增长。
• 新增供应：预计超过250万平方米写字楼新增面积入市，主要集中在浦东前滩、虹口北外滩及徐汇滨江，可能对租金形成下行压力。