20150625-华融证券-房地产行业_2015年中期策略-行业持续回暖_关注低估值龙头_20页_671kb

房地产行业2015年中期策略总结

核心内容概述

2015年上半年，中国房地产行业在宽松政策支持下实现明显复苏，销售回暖、房价企稳，板块整体表现优于大盘。尽管行业规模及利润增速有所回落，但房地产市场呈现区域分化特征，一线城市复苏较快，三四线城市仍较缓慢。同时，地产企业正积极进行业务转型，探索医疗、文化、新能源、互联网等新领域，以应对未来增长空间有限的挑战。

主要观点

• 行业表现：房地产行业指数（中信）上涨70.28%，排名29个一级行业第21位。房地产板块走势强于上证综指和沪深300指数。
• 区域分化：房地产复苏从一线城市开始，房价环比止跌回升，三四线城市复苏缓慢。
• 供需改善：销售回暖，库存逐步改善，市场潜在供求关系有所好转。
• 利润增速回落：地产行业利润增速放缓，部分企业通过业务转型寻找新的利润增长点。
• 投资策略：建议关注行业龙头及转型企业，如万科A、首开股份、华夏幸福、世联行等。

关键信息

市场表现

• 行业指数：2015年上半年房地产行业指数上涨70.28%。
• 子板块表现：房地产服务板块涨幅最大（161.12%），商业地产次之（97.93%），住宅地产涨幅最小（73.98%）。
• 公司涨幅：深圳华强涨幅最高（468.01%），主要为业务转型类公司。

基本面分析

• 房地产开发投资：前5月全国房地产开发投资同比名义增长5.1%，增速较1-4月回落0.9个百分点。
• 新开工面积：前5月房屋新开工面积同比下降16%，市场回暖主要集中在一二线城市。
• 销售回暖：商品房销售面积同比下降0.2%，降幅收窄，销售额同比增长3.1%，首次出现正增长。
• 房价企稳回升：一线城市房价环比上涨3%，二手房价格指数上涨3.8%，三线城市房价仍处于下跌状态。
• 房地产库存：商品房待售面积环比下降，存销比降至41周，一线城市存销比为32周。

利润与转型

• 利润增速回落：2014年房地产上市公司净利润同比下滑0.49%，2015年一季度继续下滑4.07%。
• 毛利率下滑：行业整体销售毛利率为32.4%，较2013年下降1.58个百分点。
• 业务转型方向：包括医疗、文化、新能源、旅游、彩票、互联网金融等。
• 转型优势：地产公司拥有较强的现金流和资金实力，有利于在新领域拓展。

投资策略

• 重点推荐公司：
  • 万科A（000002）：国内住宅开发龙头，销售稳定增长，当前市盈率仅为8倍。
  • 首开股份（600376）：北京国企龙头，受益京津冀一体化及冬奥会政策。
  • 华夏幸福（600340）：产业新城开发模式成功，未来增长潜力大。
  • 世联行（002285）：地产服务龙头，向“互联网+金融”转型，打造一站式服务平台。

风险提示

1. 宏观经济波动：可能对房地产行业产生显著影响。
2. 政策变化风险：部分一线城市房价上涨可能引发政策转向。
3. 销售及房价下跌风险：销售和房价超预期下跌将影响公司盈利水平。

行业评级与投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，预计未来6个月内行业指数优于市场指数5%以上。
• 投资策略：关注行业龙头及转型企业，尤其是京津冀一体化及互联网地产服务商。

表格摘要

图表目录摘要

• 图表1：2015年上半年中信29个一级行业指数涨跌幅。
• 图表2：房地产板块相对沪深300超额收益。
• 图表3：地产子板块涨幅情况。
• 图表4：房地产公司涨幅前10。
• 图表5：全国房地产开发投资增速。
• 图表6：月度投资增速。
• 图表7：全国房屋新开工面积同比下降。
• 图表8：全国房屋施工面积增速。
• 图表9：全国商品房销售面积降幅收窄。
• 图表10：全国商品房销售额同比增长。
• 图表11：一二线城市销售面积累计同比增速。
• 图表12：一线城市新建商品住宅价格指数环比上涨。
• 图表13：一线城市二手房价格指数环比上涨。
• 图表14：40大中城市土地成交建筑面积同比下降。
• 图表15：一二三线城市土地成交溢价率。
• 图表16：30大中城市商品房成交面积。
• 图表17：一线城市商品房成交面积。
• 图表18：二线城市商品房成交面积。
• 图表19：三线城市商品房成交面积。
• 图表20：商品房待售面积下滑。
• 图表21：10大城市存销比。
• 图表22：未来我国住宅市场需求测算。
• 图表23：商品住宅销售面积与新开工面积。
• 图表24：房地产上市公司营业收入同比增速。
• 图表25：房地产上市公司利润增速。
• 图表26：房地产上市公司毛利率下滑。
• 图表27：部分上市公司业务转型一览表。
• 图表28：房地产板块市盈率。
• 图表29：房地产板块市盈率相对沪深300溢价。
• 图表30：房地产板块市净率。
• 图表31：房地产板块市净率相对沪深300溢价。
• 图表32：重点公司盈利预测与评级。

总结

2015年上半年，中国房地产行业在宽松政策支持下实现复苏，销售回暖、房价企稳，板块表现优于大盘。行业呈现区域分化，一线城市复苏较快，三四线城市仍较缓慢。未来几年，房地产需求将进入平稳期，行业竞争加剧，企业需通过转型拓展新利润增长点。建议关注行业龙头及转型企业，如万科A、首开股份、华夏幸福、世联行等。同时需警惕宏观经济波动、政策变化及销售及房价下跌等风险。