链家：2018年集中式长租公寓白皮书_62页_9mb

集中式长租公寓行业总结（2017-2018）

核心内容

集中式长租公寓已成为我国租赁市场的重要组成部分，其发展呈现出规模化、专业化、品牌化趋势。行业整体进入成熟阶段，形成了从房源获取、开发、运营、金融到管理的完整产业链，同时也面临政策、金融及运营方面的挑战。

主要观点

1. 行业特性

   • 长租公寓是一个“慢活”，规模效率呈现非线性增长趋势。
   • 5万间是行业发展的第一个门槛，超过这一规模的企业较少，且运营难度显著增加。
   • 租赁市场具备较大的发展空间，但不会爆发式增长，租金涨幅有限甚至周期性下降。

2. 运营为核心

   • 运营能力是行业发展的关键，包括房源管理、资金运营及租赁关系维护。
   • 租期短是租赁运营的最大挑战，集中式公寓租期通常不超过10个月，需精准管理出租率与空置期。

3. 政策与市场环境

   • 政策支持行业规范化发展，但部分政策仍不完善，存在企业端与租客端的障碍。
   • 北京、上海、广州、深圳等城市在政策上较为开放，尤其在租赁金融、商改租、集体土地入市等方面。
   • 租赁供给计划正在推进，未来租赁住房将主要来自增量开发和存量改造，机构化比例将显著提升。

关键信息

1. 行业现状

• 定义：集中式长租公寓是指集中布置、有公共空间、专业品牌管理、平均租期半年以上的租赁型公寓。
• 优势：管理成本低、易于建立品牌、提供标准化服务、物业签约年限长。
• 房源获取方式：自持、包租、加盟/托管三种方式。
• 市场规模：2016年租金GMV约为1.2万亿元，租赁人口约1.68亿，一线城市占60%，二线城市占40%。
• 机构化比例：全国不足5%，北京和长三角地区领先，机构化比例达10%以上。

2. 政策分析

• 中央政策：自2015年起，中央多次发文支持租赁市场发展，推动租赁金融、REITs试点、租赁住房用地供应等。
• 地方政策：全国超28城出台租赁市场细则，包括保障租客权益、增加租赁供给、鼓励企业合作等。
• 政策障碍：商改租、工改租、村改租面临法律和审批难题；税负较高，影响盈利；缺乏行业设计规范和消防专项法规。

3. 行业机构端

• 发展历程：2010-2012年为萌芽期，2013-2014年为起步期，2015-2016年为起跑期，2017年起进入扩张期。
• 机构分类：
  • 创业系：注重运营与客户体验，代表如魔方、you+。
  • 中介系：房源与客户资源丰富，代表如自如、相寓。
  • 酒店系：运营经验成熟，代表如雅诗阁、铂涛窝趣。
  • 房企系：资金与物业优势明显，代表如万科泊寓、龙湖冠寓。
  • 国企系：成本优势显著，代表如上海地产、深业集团。
• 运营模式：
  • 轻托管模式：不持有物业，通过服务费盈利。
  • 包租模式：持有物业，通过租金价差盈利。
  • 重资产模式：拥有物业产权，同时获取租金和资产增值收益。

4. 产品解析

• 产品线：分为金领公寓、白领公寓、蓝领公寓三类，分别针对高端客户、年轻白领、蓝领群体。
• 典型企业：
  • 金领公寓：雅诗阁、辉盛阁。
  • 白领公寓：魔方、自如、V领地。
  • 蓝领公寓：安心。
• 产品特征：白领公寓以开间为主，设施较为齐全；金领公寓面积更大，功能更丰富；蓝领公寓面积较小，以床位形式为主。

5. 北京租客需求分析

• 租客画像：以年轻、未婚、流动人口为主，男性占比52.3%，年龄多在35岁以下，本科及以上学历占比73.2%。
• 租金支出：80.4%的租客月租金低于3000元，43.8%的租客月租金在1501-3000元之间。
• 居住偏好：偏好交通便利、合租模式、标准化装修；依赖中介渠道，使用公共交通为主要通勤方式。
• 租约特征：租期多在1-3年之间，换房频率低，租房年限较短。

行业展望

1. 供不应求与政策蓝海：随着政策推动，租赁市场将进入供不应求阶段，形成蓝海。
2. 去杠杆与金融风险：高杠杆扩张模式将面临更大金融风险，需关注资金链安全。
3. 运营效能提升：1000间以上的大盘比例增加，运营要求更高。
4. 租金水平影响：供给放量过快将导致出租率下降，租金可能受到抑制。
5. 国家队进入：政府大规模参与，B2C份额提升，龙头企业有望达到百万间。
6. 租客支付能力提升：租客端政策支持，如公积金支付租金、租金抵扣个税等，将提高支付意愿。
7. 产品多元化：蓝领与金领市场逐渐升温，产品线更丰富。
8. 智能化管理：行业向“无人公寓”发展，智能化水平提升。
9. “互联网+租赁”渗透：从营销向制造业和生活服务产业链延伸。
10. 政府监管加强：线下监管更严格，消防报批难度增加，推动品牌公寓市场占有率提升。

总结

2018年，长租公寓行业应“慢一点”，注重运营效率和可持续发展。行业在政策、金融、运营等多方面逐步完善，但依然面临诸多挑战。未来，随着供给结构优化和政策支持，行业将向规模化、品牌化、智能化方向发展，形成更健康的租赁市场体系。