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新冠疫情对中国房地产市场的影响初判（仲量联行研究部，2020年2月）

核心内容

本次报告分析了2020年初新冠疫情对中国内地及香港商业地产市场的影响，涵盖办公楼、零售地产和物流地产三大细分领域。报告指出，疫情对市场造成短期冲击，但中长期来看，中国商业地产市场仍具备稳健性和韧性。

主要观点

短期影响显著，需求端受压

• 市场需求降温：疫情爆发导致租赁活跃度下降，企业延迟返工、推迟租赁决策，新增租赁需求有限。
• 租约稳定性下降：部分租约即将到期或搬迁的企业可能选择续租，影响市场净吸纳量。
• 行业差异明显：进出口贸易、零售、旅游及线下教育等行业受冲击较大，而医药健康、TMT（科技、媒体、通信）及环保产业将更具韧性。
• 企业生命周期差异：初创和小微企业抗风险能力较低，受影响更显著；大型企业则更具稳定性。

中长期市场保持稳健

• 政策与经济因素支撑：后续支持政策、中美贸易协议、科技发展及金融开放等将利好市场。
• 需求释放：短期积压的市场需求有望在疫情结束后加速释放。
• 消费结构升级：中产阶级和千禧一代的崛起将推动消费格局变化，进一步利好零售地产。

办公楼市场

• 短期租金下行：疫情导致办公需求下降，租金表现可能进一步下行，尤其在供应压力较大的城市。
• 交付标准提升：疫情促使企业更关注楼宇健康防护标准，如新风系统、非接触式体温监测、智能派梯等。
• 运营商与租户策略调整：部分运营商采取免租或减租措施，租户则加强线上渠道布局。

零售市场

• 实体零售受冲击：疫情管控措施导致消费大幅下降，地铁客流减少80%-90%，零售业面临挑战。
• 业态分类影响：
  • 获益型业态：日用品、医药、线上消费等表现相对稳定。
  • 补偿增长型业态：时尚零售、健身房、线下教育等可能在疫情后出现补偿式增长。
  • 承压型业态：餐饮、娱乐等受冲击较大，短期内难以恢复。
• 线上渠道加速发展：疫情促使零售品牌加强线上服务，为零售地产市场带来新机遇。

物流地产市场

• 高标仓库韧性较强：线上消费扩容、民生需求不降反升等因素支撑市场需求。
• 新兴需求加速：疫情凸显冷链物流、前置仓等新兴需求的重要性，推动物流地产市场升级。
• 行业潜力巨大：目前高标仓仅占仓储总量的5-10%，具备较大发展空间。
• 智能科技应用提升：自动化、智能系统等将成为物流地产发展的重要驱动力。

关键信息

• 短期影响：疫情对商业地产市场造成显著冲击，尤其是需求端，不同物业类别受影响程度不同。
• 中长期趋势：市场基本面稳健，政策、科技、消费结构等因素将推动市场复苏和升级。
• 数据支持：报告引用了多组数据，包括地铁客流、租金走势、消费类别表现等，以支撑分析结论。
• 政策应对：地方政府对中小企业推出支持政策，包括金融、税收、费用减免等。

结论

疫情短期内对商业地产市场造成挑战，但中长期来看，市场仍具备较强韧性。各细分领域将根据行业特点和政策支持逐步恢复，并在疫情后迎来新的发展机遇，尤其是物流地产在冷链和智能科技方面的升级潜力较大。

联系信息

• 黄志辉 - 大中华区研究部总监
  电话：+852 2846 5135
  邮箱：nelson.wong@ap.jll.com

• 姚耀 - 中国区研究部总监
  电话：+86 21 6133 5456
  邮箱：daniel.yao@ap.jll.com

• 米阳 - 华北区研究部总监
  电话：+86 10 5922 1377
  邮箱：yang.mi@ap.jll.com

• 朱建辉 - 华西区研究部总监
  电话：+86 28 6680 5137
  邮箱：jackyjh.zhu@ap.jll.com

• 黄璐 - 华东区研究部总监
  电话：+86 21 6133 5416
  邮箱：cathylu.huang@ap.jll.com

• 曾丽 - 华南区研究部总监
  电话：+86 20 2338 8088
  邮箱：silvia.zeng@ap.jll.com

• 官网：www.joneslanglasalle.com.cn

附注

• 报告指出，疫情对市场的影响程度取决于疫情持续时间、政策对冲力度及行业应对能力。
• 仲量联行保留所有信息的准确性声明，信息来源为可信赖渠道。