20210202-华泰证券-大悦城-000031.SZ-计提减值叠加疫情影响_业绩亏损_7页_446kb

文档总结：计提减值叠加疫情影响，业绩亏损

核心内容

本报告分析了某房地产开发公司2020年及未来几年的财务表现与投资评级调整，指出公司因计提减值准备和疫情影响，2020年出现业绩亏损。同时，报告提供了公司财务数据预测、估值模型以及风险提示，旨在为投资者提供全面的评估依据。

主要观点

• 2020年业绩亏损：公司2020年实现营收384-385亿元，同比增长13.8%-14.0%，但归母净亏损3.5-4.5亿元，主要由于在建在售项目销售价格不达预期，计提13亿元存货跌价准备，以及持有物业运营业务受疫情影响，影响收入9.6亿元。
• 2020年销售与拿地情况：2020年公司销售额达822亿元，位列全国房企销售额排行第54位，同比增长约16%。拿地方面趋于谨慎，新增土储总建面约459万方，总土地额约172亿元，拿地额占销售额比重约21%。
• 2021年展望：公司预计2021年运营将回归正轨，销售规模有望突破千亿，且20年下半年持有物业收入已恢复。我们预计2021年扣非净利将恢复至2019年水平以上。
• 投资评级调整：由于存货亏损超预期，我们下调公司2020-2022年EPS至-0.09、0.36和0.43元，目标价调整为4.14元，评级由“买入”调整为“增持”。
• 估值模型：基于可比公司2021年9倍PE估值，公司作为精耕商业地产的央企，具有规模效应、品牌和融资优势，维持2021年11.5倍PE估值不变。
• 财务预测调整：公司2020年归母净利润为-4.0亿元，2021-2022年预计分别为15.3亿和18.4亿元。2021-2022年营收增速调整为18.7%和17.2%，毛利率调整为32.9%和32.7%。

关键信息

财务数据预测（调整后）

项目	2019	2020E	2021E	2022E
营业收入（亿元）	337.9	384.5	456.4	534.7
毛利率（%）	41.20	31.22	32.94	32.67
归属母公司净利润（亿元）	23.8	-4.0	15.3	18.4
EPS（元）	0.55	-0.09	0.36	0.43
PE（倍）	6.63	39.30	10.28	8.58
PB（倍）	0.81	0.86	0.82	0.77
EV/EBITDA（倍）	8.94	105.55	18.37	15.72

财务预测调整说明

• 营收调整：2020年营收调整为384.5亿元，2021-2022年营收增速分别为18.7%和17.2%。
• 毛利率调整：2020年毛利率为31.22%，2021-2022年分别为32.94%和32.67%。
• 资产减值损失：2020年资产减值损失为-13亿元，2021-2022年调整为-2.1亿元和-2.7亿元。
• 投资净收益：2020年投资净收益为-11亿元，2021-2022年预计为1.8亿元和2.1亿元。
• 归母净利润：2020年归母净利润为-4.0亿元，2021-2022年分别为15.3亿元和18.4亿元。

风险提示

1. 疫情不确定性：海外疫情蔓延、超级传播者出现、病毒变异等因素可能导致疫情发展不可预测。
2. 销售与结算进度：一二线核心城市房地产调控政策可能限制销售和结算进度。
3. 商业地产竞争：一二线核心城市商业地产竞争激烈，可能影响租金收入增长。

估值与评级

• 目标价：4.14元（前值6.33元）
• 投资评级：增持（前值买入）
• 可比公司PE：2021年11.5倍PE估值
• 估值区间：PE Bands显示公司估值在可比公司范围内

融资与成本优势

• 公司具备央企背景和商业地产优势，融资成本较低。
• 子公司中粮置业发行公司债，票面利率为3.14%-3.60%，2020年7月获批发行20亿元公司债，利率为3.78%。
• 2021年1月发行20亿元购房尾款ABS，利率为4.13%。

公司背景与业务

• 公司主要位于北京、天津、杭州、南京、上海等一二线核心城市。
• 2020年新开购物中心两座，商业地产扩张趋于谨慎。
• 2020年未售土储合计1191万方，具备充沛货值，销售有望突破千亿规模。

总结

公司2020年因计提减值准备和疫情影响，出现业绩亏损。尽管如此，销售规模持续增长，2021年运营有望恢复。公司具备央企背景和商业地产优势，融资成本较低，估值模型显示公司具备投资潜力。投资者需关注疫情不确定性、房地产调控政策及商业地产竞争等因素。