上海房地产市场报告_2022年第一季度_7页_1mb

上海租赁与投资市场总结（2022年第一季度）

核心内容

2022年第一季度，上海租赁与投资市场在疫情反复的背景下仍展现出一定的韧性。尽管部分市场活动受到疫情影响，但整体市场表现稳中有升，特别是在写字楼、零售物业、仓储物流和商务园区等领域，市场供需关系和租金走势呈现出积极态势。同时，物业投资市场在政策支持下持续活跃，投资者信心增强。

主要观点与关键信息

写字楼市场

• 新增供应：前滩信德中心交付，贡献7万平方米新增面积，延续前滩作为滨江核心发展区的引领作用。
• 净吸纳量：273,234平方米，韧性提升，空置率降至15.3%，其中核心商务区空置率下降至10%以下。
• 租金走势：全市租金环比上升1.0%，有效租金上涨1.1%。
• 行业需求：
  • 金融行业（证券、基金、资管）需求活跃，推动净吸纳量增长。
  • TMT行业租赁需求占比达61%，人工智能、金融科技等细分行业表现突出。
  • 消费品制造业（新能源汽车、化妆品）及生物医药行业亦有显著需求。
• 未来展望：预计未来六个月将有79万平方米新增供应入市，主要集中在“一江一河”沿岸区域。疫情可能对租赁活动造成影响，部分租户将转向观望，新项目入市或将延迟。

零售物业市场

• 新增供应：无新项目入市，但多家购物中心进行品牌调整和整体升级。
• 净吸纳量：31,519平方米，空置率降至三年最低6.4%。
• 租金走势：首层租金环比上升0.4%，至每天每平方米34.9元。
• 行业需求：
  • 餐饮需求占比达45%，咖啡茶饮和亚洲食肆表现亮眼。
  • 时尚服饰需求热度不减，占比18%，运动品牌和设计师品牌入驻。
• 艺术展助力：购物中心通过承办艺术展形式重拾流量，成为线下商业差异化发展的新趋势。
• 未来展望：预计未来六个月新增供应达50万平方米，市场情绪可能短期受疫情波动影响。

仓储物流市场

• 新增供应：14.28万平方米，主要分布于奉贤和松江区域。
• 净吸纳量：43,919平方米，空置率环比上升1.3%至9.2%，但优于2021年同期。
• 租金走势：租金环比上升2.2%，至每月每平方米49.3元。
• 行业需求：
  • 3PL（第三方物流）主导租赁成交，跨境物流需求显著增长。
  • 制造业需求回暖，特斯拉上海工厂带动汽车配套商租赁活动。
• 区域表现：临港空置率下降2.5个百分点至2.6%，成为热点板块。
• 未来展望：预计未来六个月新增供应近58万平方米，短期内可能推升青浦、金山、临港等子市场空置率。

商务园区市场

• 新增供应：25.34万平方米，主要分布在漕河泾、金桥、外高桥等区域。
• 净吸纳量：98,729平方米，环比下降62%，空置率上升至15.5%。
• 租金走势：平均租金环比上升0.9%，至每月每平方米138.6元。
• 行业需求：
  • TMT行业需求占比达61%，金桥板块成为最活跃区域。
  • 生物医药行业需求占比18%，医学检测与细胞治疗类企业活跃。
• 未来展望：预计未来六个月新增供应超25万平方米，青浦赵巷科技绿洲项目陆续交付，政府政策支持将加快市场回暖。

物业投资市场

• 交易情况：本季度共录得12笔大宗交易，成交总额226亿元，环比下降36.4%，但同比上升91.8%。
• 市场表现：成交总额高于近五年同期均值，投资型交易主导，自用型交易仅占25%。
• 物业类型：
  • 写字楼交易占比最高，主要来自电子、智能科技行业自用买家。
  • 物流资产交易活跃，包含长三角区域优质物流及工业资产包。
  • 长租公寓投资热度不减，受益于本土化政策和REITs扩容。
• 内资活跃：内资买家占比达60%，推动增值型交易活跃。
• 未来展望：投资者风险偏好上升，预计年内大宗交易市场将更加活跃，但疫情可能影响二季度成交量。

总体趋势

• 市场韧性：尽管受疫情影响，上海租赁与投资市场整体仍表现出较强的韧性。
• 政策支持：政府出台多项纾困政策，助力市场恢复，提升投资者信心。
• 行业驱动：金融、TMT、生物医药等行业的强劲需求支撑市场表现。
• 投资活跃：投资者意向增强，投资型交易占据主导，市场未来潜力可期。

数据概览

结论

2022年第一季度，上海租赁与投资市场在疫情反复的挑战下仍保持稳健增长。写字楼市场因金融与TMT行业需求支撑租金上涨，零售物业通过品牌升级与艺术展形式重拾客流，仓储物流受跨境物流及制造业需求带动，商务园区在政策支持下逐步回暖。投资市场活跃度提升，投资者信心增强，但短期内交易活动可能因疫情受阻。整体来看，上海商业地产市场具备较强的抗风险能力和增长潜力。