中国房地产市场报告_2022年第一季度_14页_2mb

中国2022年第一季度商业地产市场总结

核心内容概览

2022年第一季度，中国商业地产市场整体呈现分化态势，受疫情散发及行业整合影响，部分市场承压，而工业物流地产则表现强劲。

GDP与宏观经济表现

• GDP增长：4.8%（同比），增速较去年四季度有所加快。
• 社零总额增长：3.3%（同比），但受疫情影响，接触型消费（如餐饮）受挫，实物商品网上零售额占比提升至23.2%。
• 固定资产投资增长：9.3%（同比），显示经济复苏的积极信号。

政策与市场动态

• 政府加大逆周期调节力度，包括减退税、降准等措施。
• 房地产调控转向宽松，多个城市取消或放松限购政策。
• 基建投资提速，地方政府专项债前置推动经济稳增长。

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各类物业市场表现

写字楼市场

• 新增供应：142万平方米，环比下降42%，同比增长33%。
• 净吸纳量：105万平方米，环比下降42%，同比下降34%，但高于过去三年一季度平均值31%。
• 空置率：21.6%，环比上升0.1个百分点，但低于2021年同期1.4个百分点。
• 租金：平均租金环比企稳，同比微跌0.2%。
• 主要需求行业：科技新媒体（26%）、金融业（21%）、专业服务业（12%）。
• 区域表现：上海净吸纳量27万平方米，同比增长9.4%；深圳、南京等城市也有显著表现。

零售物业市场

• 新增供应：55万平方米，环比下降83.8%，同比下降29.8%。
• 净吸纳量：48万平方米，环比下降85%，但同比增长14%。
• 空置率：7.4%，环比持平，为疫情以来最低水平。
• 租金：整体租金同比上涨1.3%，一线城市及部分二线城市核心商圈租金涨幅领先。
• 首店经济推动：餐饮品牌首店增长，如蓝瓶咖啡、BlackStarPastry等海外网红品牌。

物流设施市场

• 新增供应：166万平方米，其中70%位于华东。
• 净吸纳量：76万平方米，同比下跌41%，环比下跌70%。
• 空置率：15.4%，环比上升1.1个百分点。
• 租金：同比上涨1.0%，部分城市如无锡、广州、杭州、上海租金涨幅显著。

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物业投资市场

• 大宗投资总额：501亿元人民币，环比下降33.6%，同比小幅下滑7.8%。
• 工业物流投资：96亿元，再创新高。
• 主要投资城市：上海、广州、成都、重庆、杭州、合肥等市场投资活跃度上升。
• 投资类型：以国内险资为主，重点配置写字楼、科技园区和物流设施。
• 资产价格：长三角和珠三角物流资本化率下降，一线城市的写字楼和零售物业资本化率保持稳定。

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市场展望

写字楼市场

• 预计全年净吸纳量为520万平方米，较1月预测下调15%。
• 新项目交付预计集中在下半年，年底空置率可能升至23%。
• 一线城市租金反弹趋势不变，但整体租金或小幅下降。

零售物业市场

• 奥密克戎疫情延缓消费复苏，二季度受短期抑制，下半年有望回升。
• 建议业主加强营销活动，配合政府消费刺激政策促进客群回流。

物流设施市场

• 上海疫情对本地及周边物流活动造成短暂影响，但整体冲击有限。
• 预计高标仓市场平均租金增长2.5%，长期仓储需求增长可期。

物业投资市场

• 疫情控制后市场信心反弹，投资活动有望继续增长。
• 冷链物流、生命科学园区等新经济地产关注度提升。
• 首单保障型租赁住宅公募REITs报批及REITs扩募规则公开征求意见，将激活相关资产交易。

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关键信息总结

物业类型	新增供应	净吸纳量	空置率	租金变化	主要趋势
写字楼	+33%	-34%	+0.1 pps	-0.2%	需求稳定，租金企稳
零售物业	-29.8%	+14%	0.0 pps	+1.3%	首店经济推动，租金平稳
物流	+32%（华东）	-41%	+1.1 pps	+1.0%	需求减弱，租金上涨
物业投资	-7.8%	-33.6%	-	-	工业物流投资火热

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数据来源

• 国家统计局
• 世邦魏理仕研究部
• 2022年第一季度数据

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中国区研究部联系人

• 谢晨 - 中国区研究部负责人
  邮箱：sam.xie@cbre.com

• 胡乐毅 - 中国区研究部资深董事
  邮箱：shirley.hu@cbre.com

• 胡优优 - 中国区研究部副董事
  邮箱：molly.hu@cbre.com

• 刘泽萌 - 中国区研究部分析师
  邮箱：ezra.liu@cbre.com

• 吴祎仪 - 中国区研究部高级分析师
  邮箱：joey.wu@cbre.com

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全球研究部联系人

• Richard Barkham, Ph.D., MRICS - 全球研究部负责人
  邮箱：richard.barkham@cbre.com

• Henry Chin, Ph.D. - 全球研究部亚太区负责人
  邮箱：henry.chin@cbre.com.hk

• Neil Blake, Ph.D. - 全球研究部欧洲、中东及非洲首席经济学家
  邮箱：neil.blake@cbre.com

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