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铁岭新城（000809）投资分析总结

核心内容概述

铁岭新城（000809）作为新型城镇化的受益标的，自2006年启动以来，经过7年发展，已初具规模，进入收获期。2013年地价显著上涨至105万元/亩，推动公司RNAV（内在价值）从9.5元提升至11.8元，当前市盈率（PE）仅为6.7倍，折价明显，因此给予“增持”评级。

公司是铁岭新城唯一的土地一级开发商，同时为铁岭市财政局下属子公司，具备承接新项目和旧城改造的天然优势。随着铁岭市工业化和城镇化进程加快，公司未来在土地开发和区域拓展方面具有较大空间。

主要观点

1. 城镇化与地价提升

• 铁岭新城地价在2013年上涨40%，达到105万元/亩，高于市场预期。
• 土地价值提升主要源于人口增长和产业支撑，预计未来地价仍将持续上涨。
• 铁岭市城镇化率较低，按常住人口计算为41.7%，按户籍人口计算为32.1%，存在较大的发展空间。

2. 公司进入收获期

• 铁岭新城规划面积22平方公里，目前仅余3.3平方公里未开发，资金开支需求大幅下降。
• 未来13.5平方公里（约9000亩）土地将分期出让，对应销售金额约144亿元，公司正进入收益释放阶段。
• 2013年毛利率预计提升至77.2%，RNAV上升至11.8元，公司收益将更加丰厚。

3. 土地开发潜力与区域拓展

• 铁岭新城周边仍有大量土地未开发，随着工业化和城镇化推进，公司有望承接新区域的土地开发业务，进一步提升RNAV。
• 铁岭市第二产业占比持续提升，从2000年的32%增长至当前的52%，GDP增速保持在10%以上，具备较强的经济支撑。

4. 投资建议与盈利预测

• 2013-2015年公司预计收入分别为14.4亿、12.1亿、12.7亿，EPS分别为1.35元、1.17元、1.24元，对应PE分别为6.7倍、7.8倍、7.3倍。
• 公司于2013年7月5日公告公司债发行预案，计划发行不超过10亿元，用于补充流动资金和偿还债务，有助于降低财务成本，为未来项目拓展做好准备。
• 由于RNAV已显著提升，且地价上涨趋势明显，公司具备较强的投资吸引力。

关键信息

市场与财务数据

• 收盘价：2013年08月01日为9.1元。
• 一年内最高/最低：13.15元/7.39元。
• 市净率：1.8倍。
• 流通A股市值：3284百万元。
• 资产负债率：37.97%。
• 总股本/流通A股：550百万/361百万。

RNAV与估值分析

• RNAV：2013年从9.5元上升至11.8元，提升24%。
• P/RNAV：当前市盈率仅为77%，折价明显。
• 投资评级：给予“增持”评级，因公司处于收获期，地价上涨和城镇化推进将带来持续收益。

土地出让预测

未来拓展空间

• 铁岭新城现有区域开发接近尾声，未来将主要依赖土地出让收入。
• 城镇化率提升、交通便利性增强、产业支撑坚实，为公司带来新的开发机会。
• 公司作为土地一级开发商，具有承接新项目和旧城改造的天然优势。

投资要点总结

• 地价上涨：铁岭新城地价在2013年上涨40%，带动RNAV提升。
• 城镇化潜力：铁岭市城镇化率较低，未来增长空间较大。
• 资金需求下降：现有区域开发接近尾声，公司资金开支需求明显降低。
• 公司债发行：公司债发行预案获批，有助于降低财务成本，为未来项目拓展提供资金支持。
• 盈利预测：公司未来三年盈利稳定，PE处于低位，具有较高估值潜力。

风险提示

• 资源变现需时间，14年业绩释放可能有所放缓。
• 铁岭市城镇化推进速度可能受到政策和经济环境的影响。
• 土地出让进度和价格可能受市场波动影响。

结论

铁岭新城（000809）凭借土地价值的快速提升和新型城镇化的政策支持，正进入收益释放阶段。公司具备较强的资金实力和政策优势，未来土地开发和区域拓展空间广阔，RNAV提升显著，估值折价明显，具备“增持”潜力。