20140729-宏源证券-_ST新城-000809.SZ-横向复制开启_占领莲花湖高地_15页_930kb

铁岭新城公司深度报告总结

核心内容

铁岭新城（000809）是一家区域性地产一级开发商，专注于铁岭新城22平方公里土地的一级开发以及城市基础设施建设与运营。公司通过土地一级开发业务，实现了较高的收入占比，2014年土地开发收入占公司营业收入的99%。公司于2012年借壳上市，成为铁岭新城投资控股股份有限公司。

主要观点

• 区域发展背景：辽宁地区的城镇化与工业化进程加快，推动土地价值上升。铁岭市的城镇化率在2011年仅为47.66%，低于全省平均水平，但预计到2015年底将提升至70%。此外，铁岭市拥有多个工业园区，如高新技术产业开发区、银州经济开发区等，工业化进程为土地增值提供了有力支撑。

• 铁岭新城开发情况：铁岭新城分为三个区域进行开发，分别为起步区（约4.4平方公里）、拓展区（约11.9平方公里）和凡河以南区（约5.7平方公里）。公司目前主要收入来源于凡河以南区的土地开发以及起步区和拓展区的尾款，且土地开发已进入后期，项目结算高峰期带来稳定收入。

• 横向复制战略：公司计划在辽宁省境内进行横向复制，以提升城市品牌和聚集人气。2014年公司与铁岭市人民政府签订莲花湖区域土地开发协议，该区域约5平方公里的土地一级开发项目预计将进一步提升土地价值。

• 莲花湖开发项目：莲花湖区域总面积约15平方公里，其中土地一级开发面积约5平方公里，其余为水域及环境恢复。该项目由公司负责土地整理、基础设施建设、公共设施建设及环境恢复，预计对区域土地价值产生积极影响。

• 盈利预测与估值：公司预计2014年和2015年的每股收益（EPS）分别为1.58元和2.03元，对应当前股价的市盈率（PE）分别为8.8倍和6.8倍。首次给予“增持”评级，目标价为18元。

关键信息

财务指标概览

项目开发进度

莲花湖项目

• 莲花湖区域总面积约15平方公里，其中土地一级开发面积约5平方公里。
• 公司负责土地整理、基础设施建设、公共设施建设及环境恢复。
• 项目收益将由铁岭市土地储备中心、铁岭市人民政府和公司三方分享。

发展前景

• 公司计划在未来三年内横向复制模式，拓展辽宁省内的其他区域。
• 铁岭新城的定位为“大沈阳后花园中心园”和“国际生态山水景观新城”，具有良好的发展潜力。
• 随着城镇化和工业化进程的推进，公司预计未来几年收入和利润将持续增长。

结论

铁岭新城作为一家区域性地产一级开发商，受益于辽宁地区的城镇化和工业化进程，其土地开发业务成为主要收入来源。公司已进入铁岭新城开发的后期阶段，进入结算高峰期，预计未来将保持稳定收入。同时，公司通过签订莲花湖土地开发协议，开启了横向复制模式，有助于进一步提升城市品牌和土地价值。首次给予“增持”评级，目标价为18元，反映出市场对公司未来增长潜力的看好。