20130722-申万宏源-新型城镇化系列报告之三_新城镇_新土改_46页_873kb

新城镇 新土改总结

核心内容

土地制度变革是新型城镇化建设的突破口，是实现农业现代化、城乡一体化和农民市民化的基础和前提。土地制度改革将从产权明晰、土地流转、规模化经营和土地资本化四个方面推进，以适应市场经济和新型城镇化的发展需求。

主要观点

• 土地制度变革集目的、过程和手段于一体，旨在通过明确产权、促进流转和优化配置，实现土地资源的高效利用。
• 土地制度向市场化演变，农村土地政策逐步突破，推动土地流转和规模化经营。
• 土地制度变革强调效益和质量，土地从分散化向规模化转变，以适应市场要求。
• 土地空间置换有助于优化资源配置，缓解工业化和城镇化用地矛盾，同时为农民市民化提供成本分担机制。

关键信息

土地分类与利用现状

• 我国土地分为一级分类（农用地、建设用地、未利用地）和二级分类（8大类、46小类）。
• 建设用地和其他未用地比例上升，耕地面积占比下降，同时耕地面积逼近18亿亩红线。
• 粮食产量增速边际递减，人均耕地面积少，农业效率低下，依赖化肥和农药投入。

土地制度变革方向

1. 明晰土地产权

   • 明确农民的土地使用权、收益权和部分处分权。
   • 建立产权交易平台，推动土地流转和收益分配。

2. 加快土地流转

   • 土地流转促进经济发展方式转变，协调区域发展，优化产业结构。
   • 推动第二产业向郊区集聚，第三产业在城市中心发展，传统服务业和新兴产业布局在城市中间或外部。

3. 规模化经营

   • 鼓励农业合作社、家庭农场和专业大户发展，推动农业规模化和现代化。
   • 通过土地信托、入股、租赁等方式实现土地集中经营，提升农业效率。

4. 土地空间置换与资本化运作

   • 土地空间置换优化资源配置，缓解用地矛盾，促进城乡一体化。
   • 土地资本化为农民市民化提供经济支持，如宅基地置换、土地入股等模式。

土地制度变革案例

• 朝阳区高碑店：政府主导，农民一次性货币安置，但缺乏产业支撑，影响长远生计。
• 北京昌平区郑各庄：集体土地资本化，农民分享非农化增值收益，实现多赢局面。
• 海淀区北坞村：政府主导土地置换，农民获得可持续收入，基础设施和社保纳入城乡一体化。
• 广东省南海模式：集体土地折股入股，农民凭股权分享土地增值收益。
• 重庆长寿区农地入股：龙头企业与农户合作，农户提供农产品，公司负责销售。
• 重庆九龙坡区宅基地换住房：部分宅基地用于城市建设，部分用于住宅开发，农民获得购房补贴。

土地制度变革的先决条件

• 坚守耕地红线：确保粮食安全，控制耕地面积减少。
• 农业分散化经营问题：农业效率低，成本高，影响农村经济发展。
• 服务业发展吸收农业人口：推动农业人口向第三产业转移，促进就业。
• 土地保障性功能减弱：随着社会保障体系完善，农民对土地的依赖降低。

土地制度变革政策支持

• 2013年中央一号文件：鼓励土地向家庭农场、专业大户和农民合作社流转。
• 地方政策支持：如辽阳市、武夷山市、漳州市等地方出台政策扶持家庭农场和农民合作社发展。
• 财政补贴与税收优惠：国家对农业合作社、家庭农场等提供财政补贴和税收减免。

结论

土地制度改革是实现新型城镇化的关键，通过明晰产权、促进流转、推动规模化经营和土地资本化，可以优化资源配置，提高土地使用效率，促进城乡一体化发展。同时，土地制度变革需考虑粮食安全、农业效率和农民权益，以实现可持续发展。