20130810-中投证券-销售增速持续回落_投资增速面临下行压力_17页_500kb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告由中投证券发布，分析了2013年1-7月中国房地产行业的发展状况，包括投资、新开工、土地购置、销售及资金来源等关键指标，并对行业前景进行了展望。

主要观点

行业整体表现

• 房地产行业整体表现相对稳定，但部分指标呈现下行趋势。
• 2013年1-7月房地产开发投资4.43万亿元，同比增长20.5%，增速较1-6月回升0.2个百分点。
• 行业整体占A股总市值的4.05%，平均市盈率高达192.53倍，显示市场对房地产板块的高估值。

投资增速

• 投资增速在1-7月小幅回升，主要由非住宅投资增速回升带动。
• 分物业类型来看，住宅投资增速小幅下降，而商业营业用房及其他物业投资增速上升。
• 分区域来看，东部地区投资增速略降，中部和西部增速上升。

新开工面积

• 新开工面积同比增长8.4%，增速较1-6月回升4.6个百分点。
• 各类物业新开工面积均显著回升，带动施工面积增速回升至16.2%。
• 东部地区新开工面积增速相对较低，而中部和西部地区增速较高。

土地购置

• 土地购置面积同比下降1.4%，降幅较1-6月收窄9个百分点。
• 7月单月土地购置面积同比大幅增长108%，但环比减少25%。
• 土地成交价款同比增长14.7%，增速较1-6月有所回落。

销售情况

• 商品房销售面积同比增长25.8%，增速较1-6月回落2.9个百分点。
• 住宅销售增速为27.1%，办公楼和商业营业用房增速分别为27.9%和8.2%。
• 7月商品住宅销售面积同比增长12%，环比下降21%。
• 商品住宅销售均价为5965元/平，同比上涨1.5%，环比上涨4.3%。

资金来源

• 房地产企业资金来源同比增长31.5%，增速较1-6月回落0.6个百分点。
• 7月单月资金来源增速为28%，环比下降4.2个百分点。
• 国内贷款、定金及预付款、个人按揭贷款增速下滑是主要原因。
• 资金来源增速回落表明行业面临流动性紧张，开发贷及个贷额度收紧。

关键信息

风险提示

• 美联储退出QE超预期可能对全球及中国流动性产生影响。
• 行业流动性及资金成本上升可能带来风险。

投资评级

• 泛海建设：强烈推荐，预期未来股价升幅30%以上。
• 北京城建：强烈推荐，预期未来股价升幅30%以上。
• 招商地产、保利地产、万科A、华夏幸福、首开股份、荣盛发展、中南建设：推荐，预期未来股价升幅10%~30%。
• 行业评级为中性，预期未来行业指数表现与市场指数持平。

分析与展望

行业趋势

• 销售增速持续回落，符合预期，显示购房需求在下半年可能进一步走低。
• 投资增速前高后低，预计全年投资增速在14%~16%之间。
• 土地市场热度不减，住宅用地表现尤为突出。
• 融资政策的放开可能对部分房企带来利好。

指标变化

• 各项指标显示房地产行业在经历短期调整后，整体仍保持增长态势。
• 土地购置和新开工面积的回升可能对后续开发投资形成支撑。
• 销售增速回落与资金来源增速放缓可能对行业造成一定压力，但行业调整具有滞后性。

相关报告

• 2013年8月7日：《房地产行业-土地市场热度不减,住宅用地独领风骚-130个城市土地市场(2013年7月)》
• 2013年8月5日：《房地产行业-月末成交回升,关注融资或放开的受益房企-36个城市周交易报(7.29-8.4)》
• 2013年7月15日：《房地产行业-投资增速趋缓,下半年销售资金压力或较大》
• 2013年6月26日：《资金成本上升,估值承压,等待曙光》
• 2013年5月27日：《房地产行业-成交平稳,好于市场预期,房价涨幅见缓-36个城市周交易报(5.20-5.26)》
• 2013年5月13日：《房地产行业-各项指标回升,上半年政策宽松行业向好》

研究团队简介

• 李少明：中投证券房地产行业首席分析师，工商管理硕士，16年证券研究经验。
• 张岩：中投证券房地产行业分析师，北京大学经济学院金融学硕士。
• 陈舒静：中投证券房地产行业分析师，中国人民大学商学院财务与金融硕士。

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