20210510-开源证券-物管行业2021年中期投资策略_高成长驱动因素转变_管理红利需持续重视_19页_2mb

物管行业2021年中期投资策略总结

核心内容

物管行业正处于“大物管”时代，行业成长性依然显著，但其驱动因素正在发生变化。未来，具备市场化竞争力和精细化运营能力的公司将获得更高溢价，行业整体将加速分化。同时，物管公司服务场景不断拓展，一体化运营管理能力将成为核心竞争力。

主要观点

1. 高成长属性不变，外拓能力成关键

• 行业成长性显著：2020年主流24家物管公司合计营收达1141亿元，同比增长43%；归母净利润达161亿元，同比增长72%。
• 未来业绩指引乐观：多家公司提出高增长目标，如碧桂园服务未来5年营收千亿，复合增速50%；金科服务营收五年十倍增长，复合增速58%；新城悦服务未来3年业绩3倍增长，复合增速44%等。
• 第三方外拓成为主要增长动力：2020年主流物管公司来自第三方外拓的管理面积和营收占比显著提升，标志着行业从依赖母公司项目转向市场化拓展。

2. 盈利能力持续改善，管理红利被忽视

• 盈利能力提升：2020年24家主流物业公司综合毛利率均值达29%，净利率15%，自2017年以来持续改善。
• 管理红利凸显：随着科技化、智能化水平提升，物管公司的人均管理坪效提高，物管费提价边际难度下降，管理能力成为新的价值来源。

3. 市拓依赖品牌输出，收并购需重视整合能力

• 市拓模式轻资产：主要依赖品牌输出和招投标获取项目，初期投入较少，属于轻资产运营方式。
• 收并购双刃剑：虽然能快速扩张，但整合能力决定其成败，需关注后续运营效果。

4. 社区增值服务成新增长点

• 社区增值体系成型：2020年16家主流物管公司社区增值服务收入占比均值达16.6%，毛利占比均值达25.3%，成为重要利润来源。
• 社区零售、美居业务增长迅速：如碧桂园服务、保利物业等公司均在该领域实现高速增长，成为未来重点发展方向。

5. 城市服务拓展空间广阔

• 服务边界扩展：物管公司从社区走向城市，覆盖市政G端、公建B端及社区C端，场景多元。
• 专业服务能力提升：城市服务对物管公司的专业能力提出更高要求，如碧桂园服务通过收购满国康洁，拓展环卫服务等城市服务业务。

关键信息

• 重点推荐公司：碧桂园服务（买入）、金科服务（买入）、新城悦服务（买入）、永升生活服务（买入）。
• 受益标的：世茂服务、宝龙商业、华润万象生活。
• 评级：整体维持“看好”评级，部分公司未评级。
• 盈利预测：表2列示了重点推荐公司的盈利预测与估值，显示其未来三年的净利润及PE水平。
• 风险提示：
  • 宏观环境风险：经济低迷影响居民支付能力。
  • 行业盈利恶化风险：人工成本上升、物管费提价困难。
  • 行业成长性下滑风险：市场竣工量低，项目转化周期延长。
  • 企业运营风险：高管变动、收并购误判。

投资建议

• 短期关注成长性：行业仍具备高成长属性，但需重视外拓能力和精细化运营。
• 长期关注管理能力：具备强大管理能力、科技化与智能化水平的公司将在未来获得更高溢价。
• 重点推荐龙头与成长性公司：如碧桂园服务、金科服务、新城悦服务、永升生活服务等。

估值方法与免责声明

• 估值方法局限性：分析基于假设，不同假设可能导致结果差异，不保证证券价格。
• 法律声明：本报告仅供开源证券客户使用，未经授权不得复制或分发。
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分析师信息

• 分析师：齐东、陈鹏
• 证书编号：S0790520060001、S0790520100001
• 邮箱：qidong@kysec.cn、chenpeng@kysec.cn

总结

物管行业正经历从规模扩张向管理能力提升的转型期，第三方外拓成为主要增长驱动力，社区增值服务和城市服务成为新增长点。行业整体仍保持高成长性，但需关注盈利能力、运营效率及整合能力等核心因素。重点推荐碧桂园服务、金科服务、新城悦服务、永升生活服务等具备较强市场竞争力和成长潜力的公司，同时提醒投资者注意行业风险。