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房地产行业总结：资产荒与应对策略

核心内容

“资产荒”是指在资管规模扩张的背景下，资金预期收益率高于当前市场实际回报水平，导致实体经济与资金收益预期之间出现裂差的现象。这种裂差主要由资产需求端和供给端的失衡造成：

• 需求端：经济增长、居民财富积累向金融资产转移、金融科技进步、监管鼓励和银行转型等因素推动资管行业快速发展，资金对高收益资产的需求持续上升。
• 供给端：债类资产收益率持续走低，股权资产因实体经济萎缩和回报率下降，无法满足投资者的预期。

因此，资产荒的形成是资金与资产收益预期不匹配的结果，而解决方式应聚焦于提升中等收益资产的证券化率，通过释放企业资产负债表中可创造稳定收益的资产，对接社会资本需求。

主要观点

1. 应对“资产荒”的正确方法

• 提升中等收益资产的证券化率，释放企业长期资产，以满足投资者对稳定回报的需求。
• 推动地产资产的金融化，优质商业物业的租金收益率高于10年期国债利率，具备支撑房地产金融产品发行的潜力。
• 参考美国和日本的经验，当经济增速放缓、无风险利率下行时，投资者更倾向于配置折中风险与收益的资产，如REITs等地产经营类资产。
• 鼓励不动产金融化和资产化的公募市场，补全金融市场产品结构，提升持有类物业的经营效益。

2. 中国的资产“荒”不能变成资产“慌”

• 资产荒应通过增加具备稳定盈利能力和分红收益的资产供应来应对，而非盲目推高土地等非收益性资产价格。
• 盲目引导资金进入不创造实际收益的存量资产配置环节，可能导致生产资料成本上升，压缩实业投资空间，最终引发系统性风险，类似日本80年代的泡沫破裂。
• 长期应关注具备稳定分红收益的优质资产，推荐如“中国国贸”和“嘉宝集团”等公司。

3. 资产荒对地产股投资的影响

• 资产荒背景下，具备持续经营性现金流的地产项目更具吸引力，能为长期资金提供独立于基准利率的稳定回报。
• 开发类地产企业因业绩不确定性较高，收益水平逐年下降，需在资产筛选和时点把握上更加谨慎。
• 从投资角度，可关注ROE/PB较高的地产企业，如万科，其股权收益率长期保持在10%左右。

关键信息

• 资产荒的成因：资金预期收益率高于市场实际回报，供需失衡。
• 资产荒的解决方向：提升中等收益资产证券化率，推动地产金融化。
• 地产金融化的优势：商业地产租金收益率高于无风险利率，具备稳定回报。
• 推荐公司：中国国贸、嘉宝集团、万科等具备稳定经营现金流和较高ROE/PB的地产企业。
• 风险提示：行业处于中周期顶部，面临基本面和政策面压力。

图表索引（关键数据）

• 图1：中国资管规模增长及主要驱动因素（2010-2015年）。
• 图2：全球与我国资管市场资金来源对比。
• 图3-图8：中国居民可投资资产、银行理财余额、实体经济回报率、债类资产收益率、社会融资规模、A股融资融券余额等关键指标。
• 图9-图12：中国商业地产开发投资额、交易量、写字楼和物流地产收益率。
• 图13-图16：美国和日本资产风险-收益分布、REITs类股权资产分红收益、稳定性对比。
• 图17-图18：日本土地价格和破产企业数，反映资产泡沫破裂后的后果。
• 图19-图22：资产荒带来的地产行业机遇、地产板块股权收益率、万科股权收益率变化。

行业评级与投资建议

• 行业投资评级：持有。
• 公司投资评级：
  • 买入：预期股价强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期股价强于大盘5%-15%。
  • 持有：预期股价变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620。
• 深圳市：深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼，邮政编码518000。
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045。
• 上海市：上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼，邮政编码200120。
• 客服邮箱：gf fy@gf.com.cn

风险提示

• 行业处于中周期顶部，未来面临较大的基本面和政策面压力。

总结

资产荒是当前资管行业面临的挑战，但并非不可解决。通过推动地产资产金融化、提升商业地产证券化率、增加稳定收益资产供应，可以有效应对资产荒。同时，应避免将资产荒演变为资产慌，防止资金过度流入非收益性资产，从而损害实体经济。地产行业中的优质企业，如中国国贸、嘉宝集团和万科，具备良好的投资价值，值得关注。