【NIFD季报】2020年度房地产金融_22页_1mb

NIFD季报总结：房地产金融与市场分析

核心内容概述

《NIFD季报》聚焦2020年房地产市场与金融领域的运行情况，并对2021年发展趋势作出展望。报告指出，房地产调控政策持续强化，房地产金融风险成为监管重点，同时房地产市场呈现分化趋势，住房租赁市场面临较大挑战。

主要观点与关键信息

一、房地产调控政策

• 中央及部委层面：

  • 保持“房住不炒”总基调，强调“稳地价、稳房价、稳预期”。
  • 实施房地产金融审慎管理制度，进一步收紧房企融资渠道。
  • 推出重点房地产企业资金监测和融资管理规则，以及房地产贷款集中度管理制度，控制杠杆率和金融风险。

• 地方政府层面：

  • 按“因城施策”原则，对出现过热迹象的城市迅速出台调控政策。
  • 2020年部分城市曾放松限贷限购，后被上级部门叫停。
  • 房地产调控政策有效抑制了房价泡沫再起的苗头。

二、房地产市场运行

• 价格情况分析：

  • 一线城市房价同比涨幅扩大，部分热点城市出现“泡沫化”趋势。
  • 二手住房价格涨幅显著，部分城市房价出现同比下降。
  • 住房租赁市场受疫情影响较大，租金价格普遍下降，与房价走势背离。

• 数量走势分析：

  • 商品住房销售市场在二季度后迅速复苏，量价齐升。
  • 土地市场在下半年降温，房企拿地趋于理性，溢价率回落。
  • 库存去化周期明显缓解，一线城市去化周期降至近年最低。

三、个人住房金融形势

• 个人购房贷款余额增速略有下降：

  • 2020年个人购房贷款余额同比增速持续下降，全年平均为15.7%。
  • 居民新增中长期贷款月均增量上升，主要得益于二季度后销售市场复苏。

• 个人抵押贷款利率延续下行趋势：

  • 5年期LPR保持稳定，个人住房贷款利率小幅下降。
  • 截至2020年末，首套和二套住房贷款平均利率分别为5.23%和5.54%。

• 个人住房抵押贷款风险可控：

  • 各城市新增贷款价值比（LTV）均处于合理水平，一线城市如北京、广州和上海的LTV较低。
  • 深圳的LTV在政策调控后有所下降，显示政策效果显著。

四、房企融资形势

• 房地产开发贷余额增速持续回落：

  • 2020年房地产开发贷余额同比增速分别为9.6%、8.5%、8.2%和6.1%。
  • 金融机构信贷资金更倾向于实体经济，房地产占比下降。

• 房地产信托规模持续压降：

  • 房地产信托余额从2019年三季度的2.77万亿元降至2020年三季度的2.38万亿元。
  • 信托行业严格执行“控地产”监管要求，规模和占比双降。

• 房企境外信用债发行规模下滑：

  • 内地房企境外信用债发行规模同比下降16.71%，平均票面利率为7.77%。
  • 境内信用债发行规模同比上升18.65%，但融资成本有所下降。

五、2021年展望

• 房地产政策：

  • “房住不炒”仍是长期政策，调控总基调不变。
  • 部分城市将根据房价和预期变化，适时出台限购、限贷等政策。

• 房地产市场运行：

  • 商品住房销售规模增速放缓，新建住房销售面积或见顶。
  • 一线城市房价仍被看涨，部分三四线城市和北方二线城市房价可能下降。
  • 住房租赁市场有望迎来发展机遇，租金价格止跌回升。

• 房地产金融运行：

  • 个人住房贷款余额增速继续缓慢下行，利率可能小幅上升。
  • 房企融资渠道进一步收紧，高杠杆房企融资难度加大。
  • 房地产金融风险仍集中在房企债务违约，流动性危机风险上升。

关键指标说明

1. 租金资本化率：

   • 计算公式：每平米住宅价格 / 每平米住宅年租金。
   • 用于衡量房价泡沫程度，2020年末一线城市平均为69.70年，二线城市为57.44年，三线城市为41.60年。

2. 库存去化周期：

   • 计算公式：商品房可售套数 / 商品房成交套数。
   • 本报告采用3周移动平均进行平滑处理，数据来源于Wind。

3. 贷款价值比（LTV）：

   • 计算公式：贷款金额 / 住宅总价。
   • 本报告使用新增贷款价值比，分子数据来自Wind，分母数据通过成交面积和单价估算得出。

总结

2020年房地产市场在疫情冲击下经历了显著波动，政策调控有效遏制了房价泡沫，但住房租赁市场受到较大影响。房地产金融风险持续受到监管关注，个人住房贷款增速放缓，房企融资渠道收紧，高杠杆房企面临更大挑战。2021年，房地产市场将呈现分化趋势，政策将继续以“稳”为核心，推动市场向健康方向发展。