【NIFD季报】2021年房地产市场及房地产金融运行分析与2022年展望_20页_3mb

NIFD季报总结：房地产市场及房地产金融运行

核心内容概述

《NIFD季报》是国家金融与发展实验室的重要研究成果，系统跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、房地产金融等多个领域的发展动态，并对金融风险进行评估。本季报聚焦于房地产市场及房地产金融运行，分析了2021年房地产政策、市场表现、金融风险以及对2022年的发展展望。

主要观点与关键信息

一、房地产调控政策

• 中央层面：保持“房住不炒”总基调，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，推进租购并举，强化房地产金融审慎管理。
• 部委层面：央行、银保监会、住建部等出台多项措施，如“两集中”土拍政策、严控信贷额度、打击学区房炒作、加强预售资金监管等。
• 地方政府层面：
  • 上半年以“稳房价”为主，热点城市发布二手房指导价、增加交易税费。
  • 下半年部分房价下行压力大的城市出台“限跌令”和“救市”政策，如沈阳、哈尔滨等地，以稳定市场和土地财政。

二、房地产市场运行

• 价格情况：
  • 2021年新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.0%和1.0%，但涨幅较2020年明显收窄。
  • 一线城市房价涨幅较大，但第三季度开始环比转负；三线城市房价持续下跌，库存压力显著。
• 租金情况：
  • 一线城市租金普遍上涨，深圳则因高房价抑制人才流入，租金同比小幅下降。
  • 租金资本化率下降表明房价泡沫有所缓解，但也可能预示房价快速下跌的风险。
• 库存去化周期：
  • 三线城市库存去化周期从2020年末的11.7个月上升至2021年末的17.5个月，增幅显著。
  • 土地市场因房企流动性危机而大幅降温，12月单月土地流拍数量达2607宗，为2008年以来最大。

三、个人住房金融形势

• 个人住房贷款余额：
  • 截至2021年末，个人住房贷款余额为38.32万亿元，占全部信贷余额的19.89%。
  • 2021年四季度余额增速降至11.3%，为2012年以来最低值。
• 贷款价值比（LTV）：
  • 一线城市LTV较低，表明房贷风险可控。
  • 二线城市如重庆LTV较高，风险相对较大。
  • 三线城市部分房企因房价下跌，导致部分贷款成为负资产，风险上升。

四、房企融资形势

• 开发贷余额：
  • 2021年末开发贷余额为12.01万亿元，同比增速仅为0.09%，连续三个季度负增长。
  • 受“三道红线”政策影响，开发贷增速持续回落。
• 房地产信托：
  • 房地产信托余额自2019年三季度开始连续九个季度下降，2021年末为1.95万亿元。
  • 融资成本有所上升，平均为9.26%~10.33%。
• 信用债发行：
  • 境内信用债发行规模同比下降8.66%，境外信用债发行规模下降34.01%，表明房企融资环境整体趋紧。

五、2022年运行展望

• 政策方向：
  • 在“三重压力”和“房住不炒”总基调下，预计三、四线城市将出台更多“限跌令”和购房支持政策。
  • 一线及二线热点城市将加大住房租赁市场支持，尤其是保障性租赁住房。
  • 针对问题房企的处置措施将逐步出台，以遏制风险传染。
• 市场走势：
  • 2022年一季度末至二季度初为关键时期，若政策落实到位，市场有望逐步恢复。
  • 市场恢复速度可能较慢，避免过热风险。
• 金融形势：
  • 个人住房贷款余额增速可能回升，部分银行可能突破“贷款两集中”上限。
  • 个人按揭贷款利率预计进一步下行，但房企融资形势仍不乐观。

附件：相关指标说明

• 租金资本化率：衡量房价泡沫程度，计算方式为房价/年租金，与租售比互为倒数关系。
• 库存去化周期：反映市场去库存压力，采用3周移动平均法进行平滑处理。
• 贷款价值比（LTV）：衡量房贷风险，计算方式为贷款金额/住宅总价，本报告使用新增贷款数据。

总结

2021年房地产市场经历显著波动，政策从“控房价”转向“稳预期”，市场出现急转直下态势。房地产金融方面，个人住房贷款风险可控，但房企融资环境严峻，开发贷和信用债发行规模持续下降。2022年政策预计将从支持三、四线城市和稳定租赁市场入手，推动市场逐步恢复，但需警惕区域风险与市场过热风险。