20210906-安信证券-固定收益主题报告_住房租赁专项债知多少__8页_1018kb

报告摘要

住房租赁专项债总结

核心内容

住房租赁专项债是专门用于租赁住宅建设或相关项目借款偿还的债券，主要为公司债。资金投向租赁住宅的比例通常需大于70%。自2016年起，专项债经历了从起步到逐步发展、政策支持下的重启及积极发行的阶段。截至2021年8月，累计发行规模达536.3亿元，涉及25家企业，共发行46只债券。

主要观点

政策推动发展
专项债的发展受到政策的持续推动，2016年国务院首次提出支持住房租赁企业发行债券。此后，住建部、发改委等多部门陆续出台相关政策，明确支持住房租赁企业发行信用类债券用于租赁住宅建设运营。
阶段性发展
- 2016.6-2018年：起步阶段，政策提出，首支专项债获批，共发行8只，规模125.3亿元。
- 2019年：监管收紧，审批受阻，仅龙湖集团获批50亿元，共发行15只，规模152.2亿元。
- 2020年：政策重启，新增信用债净融资1万亿，住建部支持租赁业务，共发行10只，规模134亿元。
- 2021年：政策频发，鼓励住房租赁业务发展，前8个月共发行13只，规模124.9亿元。
发行特点
- 主体评级：以AAA为主，占比89.1%，AA+次之，占比9.1%。
- 发行主体：以国企为主，截至2021年8月，国企占比达84%，民营企业占比16%。
- 发行期限：以中短久期为主，3年以下占比85.3%，3-5年占比14.7%。
- 发行成本：略低于地产债，但差异不大，利差基本在20BP左右。
- 发行规模：万科、龙湖发行规模较大，分别为140亿和100亿，主要源于其在长租公寓领域的布局。

关键信息

政策背景与支持

2017年7月：九部委联合发布通知，支持发行企业债券、公司债券等用于住房租赁业务。
2018年4月：证监会和住建部联合发布通知，明确住房租赁资产证券化的基本条件及绿色通道。
2020年9月：住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，支持企业发行债券用于租赁住房建设。
2020年12月：央行和银保监会发布通知，明确租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款占比计算。
2021年7月：国务院发布22号文，支持企业发行债券用于保障性租赁住房建设运营，并允许物业抵押增信。

企业发行动因

战略布局：部分房企如万科、龙湖、中骏等，主动布局长租公寓业务，目标管理规模和资产规模大幅提升。
政策激励：各地加大租赁住宅供地面积，如北京2021年租赁住宅用地达300公顷。
被动增加：部分城市土拍要求竞配建租赁住宅比例，如竞配建自持租赁住房面积达40%，导致房企被动增加租赁住宅业务。
缓解资金压力：长租公寓投资回报周期长、资金压力大，专项债可有效缓解房企现金流压力，改善报表。

风险提示

数据统计不完全，可能存在遗漏。
政策存在超预期调控风险，未来可能出台更严格的管理细则。

结构特点

发行主体：以国企为主，占比达84%。
发行期限：中短期为主，加权平均期限从2018年的2.5年拉长至2021年的3.1年。
资金用途：主要用于租赁住宅建设或相关项目借款偿还，且资金比例需大于70%。
成本差异：专项债成本略低于地产债，但差异不大，除华润置地、阳光城外，利差基本在20BP左右。

表格与图表说明

表1：梳理了住房租赁专项债相关政策，涵盖2017年至2021年的主要政策文件。
表2：对比了主流房企专项债发行情况，包括发行规模、存续规模、发行成本及利差。
图1：专项债通过/注册生效情况（只，亿）。
图2：专项债发行情况（只，亿）。
图3：评级以AAA为主（%）。
图4：国企发行占比达84%（%）。
图5：2018年以来规模加权平均发行期限有所拉长（年）。

总结

住房租赁专项债作为支持住房租赁市场发展的重要融资工具，近年来在政策推动下逐步发展。其发行特点以高评级、国企为主、中短期为主，且成本略低于地产债。2021年以来，企业积极发行专项债，主要得益于政策支持、租赁住宅供地增加、被动业务增长及缓解资金压力的需求。然而，目前仍缺乏配套管理细则，未来政策或将进一步明确，推动专项债更加标准化和精确化。

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