20181111-华泰证券-房地产行业周报（第四十五周）_24页_989kb

行业周报总结 - 房地产行业（第四十五周）

核心内容

本周房地产行业整体表现略显疲软，板块全周下跌0.33%，相对沪深300超额收益3.4个百分点。其中，房地产开发和中介服务板块分别下跌0.92%和0.34%，而园区开发板块则逆势上涨5.70%。行业评级为“增持”，分析师认为未来房价上涨预期放缓，按揭利率维持高位，居民杠杆率快速提升，这将对市场需求形成一定制约。

主要观点

• 按揭利率与杠杆率：2018年10月全国首套房按揭利率为5.71%，较9月上涨1BP，二套房利率为6.07%，同样环比上涨1BP。尽管涨幅放缓，但利率仍维持高位。央行数据显示，2017年住户部门杠杆率为49.0%，低于国际平均水平，但近年来增速较快。个人住房贷款余额从2008年的3.0万亿元增至2018年三季度的24.9万亿元，增长显著。

• 销售情况：克而瑞数据显示，TOP50房企10月权益销售金额同比增长30%，但环比下降8%。TOP5房企销售表现更为稳健，环比增长10%，同比增长14%。行业销售分化扩大，TOP5房企抗周期能力强，有望在行业盈利空间收窄的趋势下，充分挖掘存量市场的并购红利。

• 重点推荐公司：当前TOP50上市房企2018年平均PE为6.9倍，建议继续关注绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等公司，因其具备较强的内生现金流和外部融资能力。

• 风险提示：包括棚改支持力度下降导致三四线成交走低、房贷利率持续上升、需求端去杠杆超预期等。

关键信息

一周涨幅前十公司

一周跌幅前十公司

二手房市场表现

• 全国指数：挂牌价指数连续一个多月环比下跌，跌幅0.14%，跌幅收窄0.13个百分点；挂牌量指数止跌上扬，环比上涨7.47%。
• 各线城市指数：
  • 一线城市：挂牌价指数下跌0.33%，挂牌量指数上涨18.65%。
  • 二线城市：挂牌价指数下跌0.15%，挂牌量指数上涨9.58%。
  • 三线城市：挂牌价指数下跌0.05%，挂牌量指数上涨8.01%。
• 重点城市：挂牌价指数12涨28跌，涨幅前五为银川、西宁、哈尔滨、深圳、苏州；挂牌量指数30涨10跌，涨幅前五为武汉、三亚、北京、无锡、南昌。

商品房市场表现

• 全国成交：合计成交500.06万平米，同比减少14.13%，环比减少23.09%。
• 一线城市：合计成交68.14万平米，同比减少11.68%，环比减少29.09%。
• 二线城市：合计成交254.41万平米，同比减少0.73%，环比减少15.82%。
• 三线城市：合计成交177.51万平米，同比减少28.69%，环比减少29.53%。

库存去化

• 全国库存：商品房可售面积13249.75万平米，同比增加1.4%，环比增加0.35%。
• 去化周期：62.93周，环比增加1.34周。
• 一线城市：可售面积4413.59万平米，同比减少6.96%，环比增加0.39%。
• 二线城市：可售面积5788.51万平米，同比增加3.55%，环比增加0.53%。
• 三线城市：可售面积3047.64万平米，同比增加11.52%，环比减少0.05%。

土地市场

• 土地供给：百城住宅类土地供应面积1325.42万平米，环比下降13.05%；供应面积周度累计同比上涨23.18%。
• 土地成交：百城住宅类土地成交面积874.39万平米，环比下降27.93%；成交总价430.23亿元，环比上涨0.36%。
• 溢价率：百城住宅类土地成交溢价率为5.14%，环比上涨0.48个百分点。
• 分城市等级：
  • 一线城市：溢价率7.61%，环比上涨7.61个百分点。
  • 二线城市：溢价率3.10%，环比下降2.48个百分点。
  • 三线城市：溢价率5.75%，环比上涨3.91个百分点。

城市群表现

• 供应建面前三：长三角城市群、长江中游城市群、粤港澳大湾区。
• 成交建面前三：京津冀城市群、山东半岛城市群、西北地区。
• 成交总价前三：京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区。

土地供应与成交城市TOP4

• 供应建面TOP4：武汉、连云港、合肥、南京。
• 成交建面TOP4：武汉、潍坊、天津、郑州。

结论

本周房地产行业整体表现疲软，但部分细分领域如园区开发表现较好。随着按揭利率维持高位和居民杠杆率的快速提升，市场需求受到一定制约。重点推荐TOP50房企，如新城控股、金地集团、中南建设、绿地控股，因其具备较强的抗周期能力和资源分配优势。同时，土地市场整体表现低迷，但部分城市群如长三角、长江中游和京津冀仍保持活跃。