物业管理专题系列三：物业+资本，到底可以擦出怎样的火花？-20180621-安信证券-33页-1mb

物业管理专题系列三—物业+资本，到底可以擦出怎样的火花？

核心内容概述

本报告从数量、质量及如何入场三个维度，分析了新三板、港股及A股市场对物业管理行业的影响。随着资本市场的不断开放与包容，物业管理行业正经历快速资本化进程，企业通过挂牌上市和融资并购实现规模与质量的提升。同时，报告指出，虽然资本红利显著，但物管企业仍需重视服务质量与核心竞争力，才能在资本市场上获得长期发展。

主要观点

1. 资本加速进入物业管理行业

• 新三板市场：自2014年起，物管企业挂牌数量迅速增长，2016年挂牌企业达24家，2017年达23家，累计挂牌企业达68家。
• 港股市场：2014年彩生活分拆上市后，分拆上市模式流行，截至2018年已有7家物管企业在港上市，融资金额达30亿以上。
• A股市场：南都物业于2018年2月1日成功登陆A股，成为首家A股上市的物管企业，标志着物管行业进入新的发展阶段。

2. 资本推动物管行业提质增效

• 三板市场：尽管整体市场低迷，2017年物管企业股价平均涨幅超过一倍，2018年整体表现良好。
• 港股市场：物管企业整体表现强劲，市盈率普遍较高，部分企业如绿城服务、雅生活服务市值增长显著。
• A股市场：南都物业上市后股价持续上涨，市值增长近3倍，资本助力其实现高质量发展。

3. 资本运营需理性，质量为根本

• 物管企业需具备良好的盈利能力、规范的关联交易管理及完善的内部治理结构。
• 企业独特的核心优势，如技术、服务模式、品牌等，是获得投资者青睐的关键。

4. 物管企业上市路径分析

• 港股优于A股：港股上市门槛相对较低，融资环境更优，适合中小物管企业。
• A股与新三板的差异化：A股对盈利、现金流等要求较高，而新三板门槛较低，更易实现企业融资与并购。
• “三+H”与“A+H”模式：通过两地挂牌上市，物管企业可以拓展融资渠道，提升市场影响力。

关键信息

资本市场融资情况

• 三板市场：2014-2018年6月，累计定向增发募资金额达8.99亿元，部分企业如第一物业、嘉宝股份通过定增实现规模扩张。
• 港股市场：雅生活服务募资超30亿元，其他企业如彩生活、绿城服务等均实现良好融资。
• A股市场：南都物业IPO募资3.22亿元，主要用于智能化系统、社区O2O平台等。

上市企业表现

• 三板市场：2017年物管企业平均净利润0.25亿元，同比增长56.59%；部分企业如开元物业、银中物业股价涨幅超100%。
• 港股市场：绿城服务市值达185.1亿元，成为港股物业股第一；雅生活服务、彩生活等也表现亮眼。
• A股市场：南都物业市值增长近3倍，股价持续走高。

上市路径与挑战

• 港股上市：相对门槛较低，适合中小企业，且具备更高的融资灵活性。
• A股上市：对盈利、现金流、营收等有更高要求，目前仅有南都物业成功上市。
• 新三板挂牌：门槛较低，适合中小物管企业，有助于企业融资与规范治理。

重点案例分析

第一物业

• 拥有9项国家专利，专注于“绿色科技”。
• 2017年营收3.71亿元，净利润5438.88万元，同比增长28.06%。
• 获得鼎晖、中金等机构投资，计划通过收购实现规模扩张，目标未来三年进入25个城市，管理面积达5000万平方米。

南都物业

• 成为首家A股上市的物管企业，募资3.22亿元，用于智能化、社区O2O、公寓租赁等项目。
• 上市后股价持续上涨，市值接近40亿元，显示出资本对物管行业的认可。

风险提示

• 物业行业发展不及预期：行业增长放缓可能影响企业盈利。
• 行业竞争加剧：随着资本进入，行业竞争可能更加激烈。
• 内部治理与规范性挑战：企业需解决关联交易、财务规范等问题，以符合上市标准。

结论与建议

• 资本助力行业发展：资本进入使物管行业实现规模扩张与服务升级。
• 质量决定成败：企业需注重服务品质与核心技术，才能在资本市场上获得长期发展。
• 建议关注三板企业：新三板市场为物管企业提供了一个良好的融资平台，尤其是盈利能力较强的企业，如嘉宝股份、第一物业、开元物业等，值得关注。