20180621-安信证券-物业管理专题系列三_物业+资本_到底可以擦出怎样的火花_33页_1mb

物业管理专题系列三—物业+资本，到底可以擦出怎样的火花？

核心内容

本报告分析了物业行业在资本市场的表现及发展趋势，从数量视角、质量视角和如何入场三个维度，探讨了新三板、港股和A股市场对物业管理行业的资本支持与影响。同时，报告还介绍了物管企业面临的挑战与上市路径选择，并关注了部分具有发展潜力的物管企业。

主要观点

• 资本加速进入物业管理行业：随着地产行业向存量市场转型，物业行业作为房地产服务链条的尾端，吸引了大量资本关注。资本的涌入不仅提升了行业估值，还推动了企业通过并购、融资等方式实现规模扩张和质量提升。
• 三板市场成为物管企业首选：三板市场对物管企业的上市门槛相对较低，更利于中小企业融资和并购，且与资本运作的灵活性相匹配。
• 港股融资环境更优：港股上市企业如雅生活服务、绿城服务等，通过大规模融资推动了业务扩张，且在市场中表现优于A股和三板。
• A股市场开启物管新篇章：南都物业成为首家A股上市的物管企业，标志着物管行业正式进入A股市场，推动了行业进一步规范化和资本化。
• 服务质量是行业发展的核心：虽然资本助力行业发展，但服务质量、核心竞争力和可持续发展仍是获得投资者青睐的关键。
• 物管企业面临上市挑战：包括盈利不足、关联交易频繁、内部治理不规范等问题，制约了部分企业上市进程。
• “三+H”模式推动物管企业国际化：新三板企业可直接赴港上市，无需摘牌，拓宽了融资渠道，也提升了行业吸引力。

关键信息

1. 挂牌与融资情况

• 新三板市场：2014年至今，已有68家物管企业挂牌，2016年挂牌数量翻番，2017年继续增长。累计定增募资达8.99亿元，部分企业通过定增进行收购扩张。
• 港股市场：已有7家物管企业成功上市，其中雅生活服务募资超30亿元，绿城服务、中海物业等表现突出。
• A股市场：南都物业于2018年2月1日成功登陆A股，募资3.22亿元，用于智能化系统、业务拓展、O2O平台建设等。

2. 物管企业上市路径与挑战

• 三大挑战：

  • 财务审核难：行业集中度低，盈利情况难以满足上市标准。
  • 关联交易多：物管企业多由地产母公司分拆而来，存在关联交易，影响上市进程。
  • 内部规范难：业务、人员架构、内控等方面存在管理难题。

• 三种上市路径：

  • 港股：财务门槛相对宽松，注册制下发行速度快，适合中小企业。
  • A股：对盈利能力、现金流等要求较高，但估值溢价明显。
  • 新三板：门槛较低，适合中小物管企业融资和并购，且有“三+H”模式，可实现两地挂牌。

3. 资本运作对物管行业的影响

• 资本推动企业扩张：通过定增、并购等方式，企业扩大管理面积，提升品牌影响力。
• 提升企业估值与盈利能力：资本注入推动企业盈利增长，提高市场认可度。
• 推动行业转型升级：资本助力企业引入科技、优化服务，提升智能化水平，构建社区生态链。

典型案例

第一物业

• 发展历程：2016年挂牌新三板，深耕物管行业19年，专注“绿色科技”。
• 融资情况：2017年获得1亿元融资，用于并购扩张，管理面积快速提升。
• 业务模式：构建“绿色科技+舒适节能+移动互联”的全生命周期服务，形成“物业垂直服务集成”体系。
• 盈利能力：2017年营收3.71亿元，同比增长22.39%，净利润5438.88万元，同比增长28.06%。

南都物业

• 上市表现：2018年2月1日登陆A股，股价持续上涨，市值增长近3倍。
• 募资用途：用于智能化系统、业务拓展、O2O平台建设、公寓租赁、人力资源建设。
• 财务优势：关联交易比例较低，财务结构健康，成为A股物管第一股。

绿城服务

• 上市表现：2016年上市后，市值持续增长，2018年达185.10亿元。
• 业务结构：物业、园区服务、咨询服务三大板块，其中园区服务增速最快。
• 盈利增长：2017年收入51.4亿元，毛利9.5亿元，毛利率33.5%。
• 社区生态布局：通过“好邻居”便利店、O2O平台等方式，构建社区服务生态。

风险提示

• 物业行业发展不及预期：随着地产行业调整，物管行业可能面临增长放缓风险。
• 行业竞争加剧：资本涌入导致行业竞争加剧，企业需提升服务质量和品牌价值以保持优势。

结论

物业管理行业正迎来资本红利，新三板、港股和A股市场均成为其发展的重要平台。资本的注入推动了行业规模扩张、服务升级与生态构建，但也伴随着盈利、关联交易和治理等挑战。未来，随着“三+H”模式的实施和“$\mathrm{A}+\mathrm{H}$”架构的探索，物管行业有望进一步融合资本市场，实现更高质量的发展。