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堪培拉办公楼市场总结

核心内容概览

堪培拉办公楼市场在2025年第二季度表现出强劲的韧性，主要得益于稳定的租户需求、低空置率以及持续的租赁增长。市场整体表现优于其他首都城市，显示出对优质办公空间的高需求。

主要观点

• 空置率持续下降：堪培拉整体空置率为10.2%，是所有首都城市中最低的。Civic地区的顶级空置率从2024年中期的16.2%降至2026年1月的13.0%，而议会区空置率保持在1.7%。
• 净吸纳量增长：2025年下半年净吸纳量达到10,129平方米，年度净吸纳量为16,923平方米，显示市场租户需求强劲。
• 租金增长稳定：市政和议会地区的顶级净租金面积平均增长5.1%至每平方米485美元，二级净租金面积增长4.0%至每平方米379美元。
• 开发管道活跃：多个新项目正在建设中，预计将在2026年至2027年期间完工，将增加核心区域优质办公空间的供应。
• 投资活动活跃：2025年投资总额达3.96亿美元，涉及三栋主要建筑的交易，显示国内资本对公共管理机构承租人的资产偏好。
• 资本价值回升：核心区域资本价值同比增长6.1%，次级区域增长5.6%，标志着市场从2022年至2024年初的估值下降中复苏。

关键信息

市场空置率

• 总体市场空置率：10.2%
• Civic地区顶级空置率：13.0%（2026年1月）
• 议会区顶级空置率：1.7%
• 城镇中心顶级空置率：5.0%
• 其他地区顶级空置率：9.4%

租金增长

• 顶级净租金面积：平均增长5.1%至每平方米485美元
• 二级净租金面积：平均增长4.0%至每平方米379美元
• 顶级租金激励：28.1%
• 二级租金激励：30.0%

新增供应

• 2025年新增供应：53,789平方米
• 2025年竣工项目：
  • 堪培拉机场的Capital Airport Group的9-11 Molonglo Dr（19,703平方米）
  • Morris Property Group的1 City Hill，Civic（34,086平方米）
• 2026年计划完工项目：
  • 62宪法大道（16,000平方米）
  • 15悉尼大道（37,000平方米）
  • 1A宪法广场（15,500平方米）
• 2027年计划完工项目：
  • 19国家电路（19,817平方米）

投资交易

• 2025年投资总额：3.96亿美元
• 主要交易：
  • Amalgamated Property Group以7,250万美元收购Anzac Park West（Parkes宪法大道50号）
  • Mirvac以3.05亿美元出售Sirius Building（Phillip Furzer街23号）给LDR Capital，核心市场收益率为7.8%

资本价值增长

• 核心区域资本价值增长：6.1%
• 次级区域资本价值增长：5.6%
• 核心市场收益率：7.1%
• 次级市场收益率：8.4%

租户承诺

• 主要租户：
  • 澳大利亚电信公司（62宪法大道）
  • 英联邦ATO（15悉尼大道）
  • 克莱顿·乌茨、EY、JLL（1A宪法广场）
• 其他承诺：
  • BDO澳大利亚（5 Farrell Place）
  • CoA（NDIS质量与保障委员会）（21-23马库斯·克拉克街）
  • CoA(DVA)（18号马库斯·克拉克街）
  • 建造项目（14摩尔街）

开发项目一览

联系方式

• Naki Dai：高级分析师，研究与咨询
  邮箱：naked@au.knightfrank.com
• Martin Elliott：市场分析师
  邮箱：martin.elliott@au.knightfrank.com
• Ben Burston：市场分析师
  邮箱：ben.burston@au.knightfrank.com
• Rebecca Jakubaszek：资产管理经理
  邮箱：rebecca.jakubaszek@au.knightfrank.com
• Knight Frank Research：提供市场研究与分析
  邮箱：research@au.knightfrank.com

结论

堪培拉办公楼市场在2025年第二季度展现出强劲的复苏迹象，得益于稳定的租户需求、持续的净吸纳量以及活跃的开发管道。市场整体空置率处于历史低位，租金增长稳定，资本价值回升，显示出投资者对堪培拉办公市场的信心。未来，随着更多优质办公空间的推出，市场有望进一步巩固其在首都中的领先地位。