20131215-光大证券-房地产_对中央经济工作会议和城镇化工作会议的点评-白银十年-区域协调发展和专业化分工成主角_16页_1mb

白银十年：区域协调发展和专业化分工成主角

核心内容

2013年中央经济工作会议与中央城镇化工作会议的召开，标志着中国房地产和城镇化政策进入新阶段。会议强调了长效机制建设、区域协调发展、专业化分工及以人为本的城镇化战略，预示着地产行业将进入“白银十年”，即一个稳定、持续但增速放缓的发展阶段。

主要观点

1. 政策导向转变

• 淡化调控：不再频繁提及房地产政策调控，而是强调探索适合国情的住房模式，重点在于保障房建设和供给。
• 长效机制：政府将从直接调控转向制度建设，逐步建立房地产市场长效机制。
• 以人为本：城镇化的核心是解决农业转移人口市民化问题，注重提高农民工融入城镇的素质和能力。

2. 区域协调发展与专业化分工

• 城市群优化：推动形成中西部及东北城市群，优化现有三大城市群（京津冀、长三角、珠三角）布局。
• 城市功能差异化：大城市提高建成区人口密度，小城镇提升产业承接能力，推动“产城融合”和“退二进三”。
• 专业化园区：以自贸区和开发区为主的高度专业化园区将成为未来地产发展的重点。

3. 借鉴日本经验

• 相似背景：当前中国经济与日本1968年后面临类似问题，如经济中枢下行、人口结构拐点、环保压力等。
• 规划相似性：中国的主体功能区规划与日本的二全综规划在目标和手段上高度相似，预计未来将形成都市圈和产业聚集地，促进人口向专业化城镇流动。

关键信息

1. 城镇化任务

• 推进农业转移人口市民化：解决落户、社保和子女教育问题。
• 提高建设用地利用效率：严守耕地红线，优化土地结构，推进土地制度改革。
• 建立多元资金机制：完善地方税体系，发展地方债券，鼓励社会资本参与。
• 优化城市布局：形成“两横三纵”城市格局，推动城市群发展。
• 提升城市建设水平：科学规划，保护环境与文化，提高建筑质量。
• 加强城市治理：专家管理，推进规划体制改革，增强规划的连续性和法律权威性。

2. 投资建议

• 估值修复：经济工作会议释放积极信号，预计未来1个月房地产板块有20%的估值修复空间。
• 看好标的：
  • 产城融合：华夏幸福
  • 城市更新：中粮地产
  • 自贸区建设：京能置业（天津）、建发股份（厦门）
  • 国企改革：格力地产、华发股份、深振业A、中华企业

3. 行业与公司评级

• 买入：预期投资收益率领先市场基准指数15%以上，如荣盛发展、中天城投、滨江集团。
• 增持：预期收益率在5%-15%之间，如万科A、保利地产、金地集团、招商地产、华夏幸福、首开股份、北京城建、金科股份、阳光城。
• 中性：收益率与市场基准指数变动幅度在-5%至5%之间。
• 减持/卖出：收益率落后市场基准指数5%-15%或以上。

总结

中央经济工作会议和城镇化工作会议的召开，标志着中国房地产政策从短期调控转向长期机制建设，城镇化从单纯拉动经济转向促进社会进步与区域协调。地产行业将进入“白银十年”，未来的发展将更多依赖区域协调发展和专业化分工，特别是在城市群建设、城市更新、产城融合和专业化园区等方面。同时，借鉴日本经验，中国也将逐步形成都市圈和产业聚集地，推动人口向专业化城镇流动。投资者应关注具备专业能力、顺应政策导向的地产公司，如华夏幸福、中粮地产、京能置业、建发股份等。