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强商管运营能力，铸长期稀缺标的

核心内容

宝龙商业是一家专注于商业运营及物业管理的轻资产运营公司，2021年2月19日获得“买入”投资评级。公司凭借多品牌运营能力、长三角区域深耕、创新赋能以及财务稳健，展现出强劲的增长潜力。

主要观点

• 商管运营业务：市场持续扩容，集中度较低，宝龙商业作为优质标的，具备成长性。公司通过多品牌运营（宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地）及创新“纽扣计划”提升运营效率与服务质量。
• 物业管理服务：从服务集团向利润创造转型，2020H1收入同比增长31.5%，毛利率提升至21.9%。
• 财务表现：公司盈利能力持续提升，轻资产运营模式有助于控制负债率，提高现金流周转效率。

关键信息

市场前景

• 预计2023年，我国商管运营服务市场在管总面积达9.83亿方，总收入约2781亿元，复合增长率分别为12.5%和16.4%。
• 长三角区域在管建筑面积达244.6百万方，占全国的约五分之一，预计2023年总收入达1414亿元，具备良好的市场基础。

商管运营能力

• 截至2020H1，公司管理在管商业物业51个，合约面积990万方，其中长三角在管面积占比45.4%，收入占比64.6%。
• “纽扣计划”通过腾讯技术实现商业数字化，提升运营效率，降低成本。

物业管理转型

• 物业管理收入由2016年的2.22亿元增长至2020H1的2.84亿元，毛利率提升至21.9%。
• 公司通过市场化收费及增值服务拓展，逐步实现从服务集团向利润创造的转变。

财务表现

• 2019年营业收入为16.23亿元，2020年预计为19.87亿元，2021年预计为27.53亿元，2022年预计为36.56亿元。
• 2020H1净利润达1.45亿元，同比增长66.4%。预计2020~2022年EPS分别为0.44、0.64、0.90元/股，对应PE分别为45、31、22倍。

风险提示

• 收并购及外拓项目不佳可能影响业绩；
• 集团竣工不及预期将影响在管面积；
• 人工成本上涨可能导致利润率收窄。

盈利预测与投资建议

• 公司2020~2022年EPS分别为0.44、0.64、0.90元/股，对应PE分别为45、31、22倍。
• 首次覆盖，给予“买入”评级，认为公司具备长期稀缺价值。

结论

宝龙商业凭借其在商管运营领域的丰富经验、长三角区域的深耕布局以及数字化创新，展现出较强的市场竞争力和成长潜力。公司财务稳健，盈利能力持续提升，未来有望实现业绩稳步增长。