20230417-国金证券-_见微知著_系列报告_地产销售还能_爬坡_吗__19页_2mb

报告总结

• 地产销售变化：一季度地产销售显著回暖，截至3月下旬，30大中城市商品房成交面积达到2019年同期水平；但4月初开始回落，新房销售降至2020年同期水平、二手房降至2021年同期水平。原因包括一线城市和强二线城市的改善性需求释放（如杭州、厦门销售表现强劲），而弱二线和三线城市则更多由积压刚需驱动（如嘉兴、南昌销售相对疲软）。

• 城市层级分化：二线城市内部销售结构进一步分化，省会等强二线城市修复程度明显好于其他二线城市。例如，杭州商品房成交接近2021年同期水平，而嘉兴仅恢复至2019年同期70%左右。总体一线城市销售强于二线城市，弱二线及三线城市销售改善难以持续。

• 驱动因素分析：需求类型不同。一线和强二线城市以改善性购房需求为主，小面积商品房成交累计同比增幅明显；弱二线和三线城市则依赖刚需释放，小面积成交高于大面积。中期因素显示，强二线城市受益于人口集聚（省会常住人口平均提升14.7%）和产业发展，销售更具支撑；相比之下，弱二线及三线城市人口吸纳能力弱，需求支撑有限。

• 全年展望：低基数和一线、强二线城市拉动，使全年地产销售同比转正可能性增加。虽弱二线及三线销售改善持续性存疑，但高能级城市销售占比虽低，剩余人口释放空间可能推动整体好转。但需考虑需求饱和和政策变化。

• 风险提示：疫情反复可能导致市场波动，数据统计误差可能影响判断。高频跟踪显示流动性回暖和基础设施投资，但下游销售仍低于节前水平，需持续追踪。

此报告提供详细数据支持，供参考决策。