高力国际：2023年全球投资者展望-应对重新校准后的全球房地产市场_19页_2mb

2023年全球投资者展望总结

核心内容

高力国际发布的《2023年全球投资者展望》报告指出，全球房地产市场在2023年年中将趋于稳定。报告涵盖了多个关键主题，包括定价重置、动能、不可预测性、投资机会、平台和私有化运作、股权向债权的转化、品质追求和可持续性主导决策等。报告强调了当前市场环境下的挑战与机遇，并提供了投资者应关注的主要趋势和资产类别。

主要观点

1. 在稳定之前，定价“重置”及再校准

• 全球房地产市场正经历价格发现过程，通货膨胀和高利率持续影响投资决策。
• 2022年第三季度，收益率/资本化率上升了100个基点，部分市场已出现价格调整，但仍有市场尚未完成。
• 投资者普遍预期到2023年底核心资产价值将进一步下降10%。
• 价格发现之旅仍需时间，市场着陆时间和方式存在显著差异。

2. 动能是关键

• 市场情绪低迷，投资者更关注“生存和稳定”战略。
• 资产进入稳定运营期的速度是市场正向动能的关键。
• 市场仍易受冲击，投资者需警惕可能的倒退。

3. 应对不可预测

• 软着陆可能性较低，市场仍面临不确定性。
• 流动性不足和融资成本波动是投资者需关注的重要因素。
• 部分投资者仍持观望态度，认为市场可能进一步下跌。

4. 抓住机会而非散布焦虑

• 当前流动性仍充足，杠杆率较低，资产需求稳健。
• 投资者面临再融资压力，需关注困境资产的交易机会。
• 机会型基金在2023年上半年积极行动，推动价格调整。

5. 更多的平台和私有化运作

• 公开市场交易折扣缩小，私募股权等现金充裕的投资者活跃。
• 大型平台维护成本上升，不良资产入市改善资产负债表。
• 与开发商合作开发核心资产是吸引投资者的重要策略。

6. 股权向债权的转化

• 76%的投资者认为债务成本上升对其战略有负面影响。
• 60%的投资者预计债务可得性下降。
• 投资者转向债权投资，如夹层债、过桥贷款和项目融资，以应对流动性挑战。

7. 追求品质，注重基本面

• 办公、工业和物流、多户住宅/BTR是主要投资偏好。
• 核心资产仍是首选，但多住户公寓/BTR、学生公寓和养老住房因与人口和经济趋势相关，推动投资活动向二三线城市转移。
• 运营密集型资产需关注运营支出（OPEX）和建造成本上升。

8. 可持续性主导决策，而非事后补救

• 投资者越来越重视ESG标准和可持续性评级。
• 具有强大可持续性特征的资产将获得溢价，而不符合要求的资产则面临折扣。
• 投资者正在关注如何在投资决策中提前整合可持续性因素。

关键信息

• 资产类别偏好：工业和物流（60%）、办公室（60%）、多住户公寓/BTR（48%）、酒店（27%）、零售（26%）、专业资产（25%）、土地（24%）。
• 市场趋势：核心资产将占上风，非核心资产成为特殊机会来源。
• 挑战：利率上升、通货膨胀、供应链中断是主要的下行风险。
• 投资者行为：更多投资者倾向于债权投资，关注可持续性，并寻求机会型资产。

总结

2023年全球房地产市场将经历重新定价和稳定过程，不同市场和物业类型将有不同的表现。投资者需关注价格发现、动能、不可预测性、机会型资产以及可持续性等关键因素，同时在策略上更加注重品质和基本面。随着市场变化，平台化和私有化运作将成为趋势，而债务管理、项目融资等工具将有助于应对流动性挑战。高力国际预计，未来一年将出现更多创造性的投资途径。