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2023年全球投资者展望总结

核心内容

高力国际发布《2023年全球投资者展望》报告，指出全球房地产市场将在2023年年中趋于稳定。报告从多个关键主题出发，分析了市场动态、投资趋势以及面临的挑战，为投资者提供了重要的战略参考。

主要观点

1. 在稳定之前，定价“重置”及再校准

• 市场仍在进行价格发现的过程，通货膨胀和利率上升持续影响投资决策。
• 价格调整已在部分市场发生，如英国和美国，但仍有市场未完成重新定价。
• 投资者普遍预期核心资产价值在2023年底将再下降10%，增值型资产可能进一步下跌。
• 一些投资者仍不确定价格底部在哪里，尤其是在零售、酒店和多户住宅/BTR领域。

2. 动能是关键

• 市场情绪低迷，投资者更关注“生存和稳定”而非增长。
• 资产进入稳定运营期的速度是市场复苏的关键。
• 市场仍易受冲击和事件影响，可能引发倒退或推动市场前行。

3. 应对不可预测

• 软着陆可能性不大，大多数市场不会自动稳定。
• 货币市场波动影响融资成本预测，使财务建模变得困难。
• 全现金支付的投资者仍认为价格可能继续下跌，因此倾向于观望。
• 市场变化频繁，反弹势头难以形成。

4. 抓住机会而非散布焦虑

• 当前流动性仍充足，杠杆率较低，多数资产需求稳健。
• 投资者面临再融资压力，尤其对周期末端或高风险资产的业主。
• 机会型基金在2023年上半年对困境资产采取行动，推动价格调整。

5. 更多的平台和私有化运作

• 公开上市的投资者以NAV折扣交易，私募股权和其他现金充裕的投资者开始介入。
• 大型平台维护成本上升，不良资产和投资组合入市将带来资本配置和直投机会。
• 与开发商合作开发新核心资产是日本等市场的重要策略。

6. 股权向债权的转化

• 76%的投资者认为债务成本上升将对房地产战略产生负面影响。
• 60%的投资者预计债务可得性下降将带来负面后果。
• 投资者转向债权投资，如夹层债、过桥贷款和项目融资，以应对流动性挑战。

7. 追求品质，注重基本面

• 办公、工业和物流、多户住宅/BTR是首选资产类别。
• 多住户公寓/BTR和工业物流资产因供需基本面良好而受青睐。
• 投资者关注运营支出（OPEX）和建造成本上升，这成为主要担忧。

8. 可持续性主导决策，而非事后补救

• 投资者越来越重视ESG标准和评级，以满足用户需求和降低长期运营成本。
• 具有强大可持续性特征的资产预计可获得溢价，不符合要求的资产可能面临折扣或重新开发。

关键信息

• 市场稳定时间：预计2023年年中全球房地产市场将趋于稳定。
• 投资偏好：工业和物流（60%）、办公（60%）、多住户公寓/BTR（48%）是最受欢迎的资产类别。
• 挑战因素：建造成本上升（85%）、资产运营成本增加（77%）是投资者最担忧的市场因素。
• 资产处置：45%的投资者计划在未来五年内处置其投资组合中高达20%的资产。
• 战略趋势：转向债权投资、关注可持续性、加强平台和私有化运作是2023年的重要趋势。

总结

2023年全球房地产市场将经历重新定价和稳定的过程，不同市场和物业类型将有不同的表现。投资者需关注基本面、运营成本和可持续性，同时灵活应对市场变化。高力国际认为，核心资产将占主导地位，而非核心资产可能成为特殊机会的来源。