房地产行业：减税政策揭开序幕，上调地产评级至标配-20181022-申万宏源-10页

中国房地产行业分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了中国房地产行业在2018年10月的市场动态及政策变化，指出行业进入供需转变的拐点，销售和投资增速放缓。同时，减税政策的出台为行业带来一定支持，促使分析师将行业评级从低配上调至标配。

主要观点

• 销售趋势：2018年1-9月全国新房销售面积同比增长3.3%，但9月同比转负0.8%。销售均价同比增长11.9%，但增速放缓，表明市场面临下行压力。
• 投资趋势：1-9月房地产开发投资同比增长9.9%，9月同比增速为8.9%，显示投资趋势趋弱。新开工面积同比增速维持在16%，但单月增速持续下降。
• 土地市场：尽管9月土地购置面积和成交金额同比增长16%和19%，但增速较8月大幅回落，显示土地市场降温迹象。
• 减税政策：10月20日发布的《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》为中等收入群体提供较大减税空间，有助于促进消费和整体经济。
• 板块估值：中资地产股整体估值处于五年均值以下一至两个标准差，平均净资产折价超过55%，股息率超过8%，具备投资价值。
• 公司评级：华润置地仍为首选，龙湖集团、旭辉控股和禹洲地产等超跌股票值得关注。对高杠杆和三四线城市布局较多的公司如富力地产和碧桂园保持谨慎。

关键信息

销售数据

• 1-9月全国新房销售面积10亿平米，同比增长3.3%。
• 9月单月销售面积同比下降0.8%，增速从7月的11%和8月的2.8%持续放缓。
• 销售额达8.8万亿元，同比增长15.6%，但9月单月增速为11%，显示销售增长乏力。

投资数据

• 1-9月房地产开发投资金额达8.9万亿元，同比增长9.9%。
• 9月单月投资金额同比增长8.9%，相比7月的13.2%和8月的9.2%有所放缓。
• 新开工面积同比增长16%，但单月增速持续下降。
• 竣工面积单月同比增速连续13个月下降，9月同比下降9%。

土地市场

• 土地购置面积和成交金额同比增长16%和19%，但增速较8月明显放缓。
• 土地市场降温迹象初现，预计未来土地购置面积和成交金额增速将进一步放缓。

减税政策

• 个税起征点从3500元提高到5000元，新增六项专项附加扣除。
• 包括子女教育（1000元/月/子女）、继续教育（300-400元/月）、住房贷款利息（1000元/月）、住房租金（800-1200元/月）、赡养老人（2000元/月）、大病医疗（每年6万元限额）。
• 中等收入群体将受益最多，有助于促进消费和整体经济。

估值与投资建议

• 中资地产股平均跌幅超过20%，板块整体估值位于五年均值下方。
• 平均净资产折价超过55%，PE和PB分别为4.7倍和0.7倍，股息率超过8%。
• 仍对高杠杆及三四线城市布局较多的公司保持谨慎，如富力地产和碧桂园。
• 推荐关注华润置地、龙湖集团、旭辉控股和禹洲地产等估值合理的公司。

行业评级调整

• 行业评级：从低配（Underweight）上调至标配（Equalweight）。
• 个股评级：
  • 华润置地（01109:HK）：Outperform
  • 龙湖集团（00960:HK）：Outperform
  • 旭辉控股（00884:HK）：Outperform
  • 禹洲地产（01628:HK）：Outperform
  • 中国恒大（03333:HK）：Hold
  • 万科（02868:HK）：Hold

附录信息

负面因素与信号

• 房地产贷款占比预计控制在30%以下，利率可能进一步上升。
• 棚改货币化政策减少，影响购房者的现金补偿。
• 房地产市场与2013年第三季度类似，可能进入一年的下行周期。

中期业绩亮点

• 房地产公司杠杆率上升，部分公司净资产折价严重。
• 部分公司如华润置地、龙湖集团、旭辉控股等具备投资价值。
• 土地购置支出在上半年未显著下降，但整体趋势有所放缓。

财务数据概览

• 1-9月主要开发商土地购置支出总体增长，但增速下降。
• 个别公司如禹洲地产、旭辉控股等土地支出占销售的比例下降，表明土地市场趋冷。

投资建议

• 建议投资者关注估值合理的开发商，如华润置地、龙湖集团、旭辉控股和禹洲地产。
• 保持对高杠杆及三四线城市布局较多的公司谨慎态度。