20181022-申万宏源研究_香港_-房地产行业_减税政策揭开序幕_上调地产评级至标配_10页_906kb

中国房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业在2018年9月的市场表现，并结合减税政策的推出，对行业评级进行了调整。分析师认为，尽管房地产市场面临销售和投资放缓的压力，但减税政策为行业带来了一定的积极影响，推动了中等收入群体的消费能力，从而对整体经济起到托底作用。

主要观点

• 市场趋势：中国房地产市场已进入供需转变的拐点，房价下行趋势确立，销售和投资增速放缓。
• 销售数据：1-9月全国新房销售面积同比增长3.3%，9月单月同比转负0.8%。销售均价同比增长11.9%，但仍保持一定增长。
• 投资数据：1-9月房地产开发投资同比增长9.9%，9月单月增速为8.9%。新开工面积同比增长16%，但增速持续放缓。竣工面积连续13个月下降，9月同比下降9%。
• 土地市场：尽管9月土地购置面积和成交金额同比增长，但增速较8月明显放缓，预示土地市场可能进一步降温。
• 减税政策：个人所得税专项附加扣除政策于10月1日起实施，包括子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人及大病医疗等六项扣除。此政策将有效减轻中等收入群体的负担，促进消费。
• 估值情况：中资地产股在2018年累计跌幅超过20%，板块整体估值位于五年均值下方1-2个标准差。平均净资产折价超过55%，PE和PB分别为4.7倍和0.7倍，股息率超过8%。
• 评级调整：分析师将房地产行业评级从低配上调至标配，认为当前估值具备投资价值。
• 个股推荐：华润置地仍为首选，同时建议投资者关注龙湖集团、旭辉控股和禹洲地产等超跌股票。

关键信息

销售情况

• 1-9月销售面积：10亿平米，同比增长3.3%。
• 9月单月销售面积：1.46亿平米，同比转负0.8%。
• 1-9月销售额：8.8万亿元，同比增长15.6%。
• 9月单月销售额：1.3万亿元，同比增速降至11%。
• 销售均价：每平米8539元，同比增长11.9%。

投资情况

• 1-9月开发投资金额：8.9万亿元，同比增长9.9%。
• 9月单月投资金额：1.2万亿元，同比增速降至8.9%。
• 新开工面积：同比增长16%，但单月增速持续放缓。
• 竣工面积：9月同比下降9%，连续13个月下降。
• 土地购置：9月同比增速分别为16%和19%，但较8月明显放缓。

减税政策

• 专项附加扣除：包括子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人和大病医疗。
• 税率调整：个人综合所得扣除个税免征额及专项附加后，月应纳税所得额低于3000元，税率为3%；介于3000-12,000元，税率为10%；介于12,000-80,000元，税率为20-35%；超过80,000元，税率为45%。
• 受益群体：中等收入群体将从此次减税政策中受益最多。

板块估值

• 平均跌幅：中资地产股平均跌幅超过20%。
• 估值水平：板块估值位于五年均值下方1-2个标准差。
• 平均净资产折价：超过55%。
• PE和PB：分别为4.7倍和0.7倍。
• 股息率：超过8%。

个股评级

• 华润置地：维持Outperform评级，为板块首选。
• 龙湖集团、旭辉控股、禹洲地产：建议投资者逐步关注。
• 富力地产和碧桂园：维持谨慎观点，因其在三四线城市布局较多且杠杆较高。

附录信息

负面因素

• 房贷比例：预计全年房贷占比将控制在30%以下。
• 房贷利率：紧缩政策可能进一步推高利率。
• 棚改货币化：减少政策可能削弱购买力。
• 土地市场：土地拍卖溢价已接近下行周期水平。

临时财报亮点

• 净负债率：中资地产股净负债率平均为107%，较2017年底有所上升。
• 债务增长：部分公司总债务增长11%，平均利率维持在5.8%-6.2%之间。
• 土地支出：部分开发商在2018年上半年仍保持较高的土地支出，占销售额比例在64%-128%之间。

估值与目标价

• 估值情况：部分公司PE和PB显著下降，如Country Garden的PE从5.9降至4.4。
• 目标价：部分公司目标价低于当前股价，如Country Garden目标价为11.9港元，低于当前价格。

深度分析

• 市场对比：当前房地产市场与2013年第三季度类似，可能进入一年的下行周期。
• 政策影响：减税政策有助于改善市场情绪，但需关注政策执行力度及市场反应。

总结

分析师认为，尽管房地产市场面临销售和投资放缓的压力，但减税政策为行业带来了积极影响，中等收入群体将受益最多，促进消费并推动整体经济发展。当前板块估值已具备投资价值，建议投资者逐步关注超跌股票，如龙湖集团、旭辉控股和禹洲地产。同时，仍需警惕高杠杆及三四线城市布局较多的企业，如富力地产和碧桂园。