2020年第二季度上海房地产市场浅析_18页_2mb

上海房地产市场2020年第二季度总结

一、上海经营性用地市场

核心内容

2020年第二季度，上海经营性用地市场出现明显复苏，供应量和成交价格均显著提升。

主要观点

• 供地节奏加快：二季度经营性用地供应量达350公顷，是近三年来的最高水平，其中含住宅的混合用地、居住用地和商办用地为主要供应类型。
• 出让规则调整：居住用地出让规则有所放宽，竞拍人数门槛从3人提升至6人，同时逐步取消15%的住宅自持要求，提高了房企拿地意愿。
• 溢价率回升：二季度居住用地成交均价溢价率高达18%，部分热门地块溢价率超过50%，表明市场热度上升。
• 临港NHC10101单元06-01地块：该地块以53.13%的溢价率成为本季度居住用地成交最高溢价地块，其低底价、高需求及周边配套优势是主要原因。

关键信息

• 二季度经营性用地出让金达665亿元，同比上涨27%，创近五年新高。
• 居住用地成交面积达101.5公顷，同比涨幅近七成。
• 无自持要求的居住用地占比上升，尤其在中心城区。

二、上海新增商品住宅市场

核心内容

商品住宅市场在二季度呈现量价齐涨的态势，但整体仍以中高端项目为主导。

主要观点

• 市场复苏明显：受疫情影响的2、3月后，4、5月新增供应和成交量迅速回升，5月成交量达102.85万平方米，创44个月新高。
• 价格回升：5月成交均价达63,458元/平方米，为历史第二高位。
• 购房者偏好变化：中高端项目（单价8万元/平方米以上）成交占比显著提升，尤其是大户型（200平方米以上）。
• 市场理性：尽管成交量上涨，但购房者仍保持理性，高价项目未出现盲目追捧，市场主要由优质项目带动。

关键信息

• 4、5月新增供应量分别为95.67万平方米和60.78万平方米，同比分别上涨30.53%和41.69%。
• 5月单价8~10万元/平方米的项目成交占比达14.83%，为近半年最高。
• 6月小户型（70~90平方米）成交占比达23.05%，成为二季度最高成交面积段。
• 高端项目如徐汇天悦、滨江凯旋门、绿宝锦庭、三湘印象名邸等均表现出较高热度。

三、上海商办物业市场

核心内容

商办市场在二季度出现复苏，但整体仍保持谨慎投资态度。

主要观点

• 商业市场：供应量大幅回升至25.3万平方米，主要由瑞虹新城六期配套商业项目推动，但成交均价下跌，市场趋于理性。
• 办公市场：供应和成交均恢复至疫情前水平，但成交均价同比上涨超三成，主要受益于中心城区优质项目交易。

关键信息

• 二季度商业成交面积为20.3万平方米，成交均价27,448元/平方米，同比下跌11.2%。
• 办公市场成交均价达48,269元/平方米，为近五年第二高。
• 办公市场前五成交项目均位于市区核心区域，如绿地外滩中心（88,000元/平方米）、静安府（39,000元/平方米）等。

四、总结

核心内容

2020年第二季度，上海房地产市场在政策支持和经济环境改善下逐步复苏，但市场整体仍保持理性。

主要观点

• 政策推动：政府加快土地供应节奏，放宽居住用地出让规则，推动市场回暖。
• 市场表现：经营性用地市场量价双升，商品住宅市场以中高端项目为主导，商办市场复苏但投资趋于保守。
• 市场理性：尽管成交量上升，但购房者仍保持理性，市场主要由优质项目带动，而非盲目投资。

关键信息

• 上海房地产市场整体呈现复苏迹象，但尚未全面回暖。
• 高端项目在市场中占据主导地位，推动整体成交均价上升。
• 投资者偏好低风险、高配套的优质项目，市场仍以理性为主导。

五、免责声明

本报告内容仅供参考，不构成对特定项目的投资建议。所有数据及分析均来自公开资料，城市测量师行保留一切版权，未经许可不得转载。