2021-11-17-世邦魏理仕-2021_焕新万象专题报告_30页_3mb

商业地产市场七大变化分析

• 变化一：企业聚焦楼宇健康
  疫情持续提升企业对办公环境健康的需求，租户普遍要求加强新风系统、健身空间及无接触设施，更倾向绿色建筑，并愿意为此支付租金溢价。健康楼宇租赁表现优异，认证楼宇去化率显著高于非认证楼宇。

• 变化二：房地产策略灵活化
  租户策略转向共享工位和灵活办公，合同条款更加注重弹性化和应急保障。业主需从租约结构、空间配置（如共享办公、小型模块空间）及科技赋能（如备用线槽、边缘计算设施）三方面提升竞争力。

• 变化三：物流成为投资首选
  物流地产需求爆发式增长，不仅在投资者意向中排名第一，大宗交易额和资产价格也在持续上涨。租户对专业化仓储（如高标仓、冷库）、区域扩张及高效交付能力要求提高。价格对比显示，中国优质物流资产具备全球吸引力。

• 变化四：医药地产站上风口
  医药研发需求激增，北京、上海等地市场租赁活跃。生物医药企业集群效应明显，建议关注成熟医药产业园区中老旧物业的改造机会。未来投资重点包括研发办公空间和冷链物流配套。

• 变化五：掘金零售运营溢价
  零售物业大宗交易触底反弹，租赁市场恢复增长。优化会员体系、提升自然健康体验（如户外空间）及全渠道运营（线上引流、直播提货）成为提升租金溢价的关键策略。

• 变化六：公募REITs扬帆起航
  国内公募REITs试点落地，为产业地产提供新融资渠道，提升中小城市物业流动性。REITs有助于房企财务优化与业务模式转型，促进资产管理能力提升，长期看将扩大不动产投资范畴。

• 变化七：ESG引领地产新风向
  双碳目标推动地产投资向绿色发展转型，绿色建筑租金溢价逐步显现。ESG要素（环境、社会责任、治理）成为投资焦点，响应“双碳”减排政策、进行碳资产管理和空间改造是关键方向。投资者需加大对绿色建筑、可持续地产资产的配置。

总结
疫情后，商业地产市场呈现健康化、灵活化、专业化、科技化及可持续化趋势。策略上，投资者应关注以下三方面：

1. 聚焦产业地产：顺应实体经济转型，拓展物流、医药等新兴领域，结合REITs拓宽融资渠道。
2. 构建运营价值：提升空间灵活性、服务配套及数字化运营能力，满足租户多元化需求。
3. 布局可持续发展：积极响应“双碳”目标，提升绿色能力，降低碳风险，布局ESG相关资产。