20250814-国盛证券-房地产行业专题研究_公募REITs二季报业绩点评_分化成主基调_择时为关键_22页_3mb

REITs二季报业绩呈现分化趋势，分析师揭示各领域动态并指向三大策略投资主线。

仓储物流板块平均出租率环比增0.8pct至94.3%，租金环比降2.3%。政策调整与项目主动调价实现以价换量，部分区域需求复苏明显，如盐田港项目。产品特色与运营能力差异导致分化加剧。

消费基础设施平均出租率达97.1%，维持高位。业态调改、首店引入及精细化运营提升管理溢价，品牌战略驱动租金增长。华安百联客流下滑，奥莱谨慎扩张，强者持续领跑。

保障房出租率平均96.0%，租金稳定。政策支持下维持高韧性能，租金仍有上行空间，市场化项目受区域影响波动。厦门安居项目供应强劲，区域市场扰动影响租赁表现。

产业园区出租率环比降1.9pct至82.7%，租金同步下滑。客户减租与市场竞争压力显性化，研发办公类园区竞争加剧。重点聚焦于智能制造、新材料领域，园区仍具韧性，如临港创新产业园出租率保持高位。

高速REITs二季度通行量环比下降，货车收入同比增1.3%，客车仍有较大负增长。通行量波动、结构分化、新增供给冲击显著，华泰江苏交控、粤高速表现较强，区域经济复苏与精细化管理支撑业绩。

能源环保板块业绩分化明显：风电受风资源改善影响良好，水电丰水期发电量大幅增长，光伏及垃圾处理受电价政策与周期下滑影响较大；市政水利方面多数项目业绩稳健或环比改善。因季节与政策差异呈现显著分化。

投资建议聚焦三大路径：选择政策弹性及低估值修复机会；结合资产韧性、二级市场及P/NAV择时；把握原始权益人扩募潜力。重点关注低利率环境下的配置机会，提示二级波动、运营与测算误差风险。