20160629-申万宏源-信达地产-600657.SH-背靠信达集团_逆水行舟_扬帆远行__25页_1mb

报告摘要

信达地产 (600657) 详细总结

核心内容

信达地产是中国信达旗下唯一的房地产开发平台，依托集团资源，公司积极进行全国化布局，并在一二线城市加强土地储备和项目开发。公司通过融资、土地项目、服务收入三方面协同，推动其逆市发展。同时，信达地产在集团不良资产处置中扮演关键角色，为集团提供实物资产处置服务，具有重要的战略地位。

主要观点

集团协同优势明显：信达地产作为集团唯一房地产平台，可利用集团的资金、客户、品牌等资源实现协同联动，提升整体业务效率和盈利能力。
全国化布局初见成效：公司已初步形成“3+3”全国布局，覆盖长三角、珠三角、环渤海、中部、西部和东北等区域，土地和项目储备充足。
融资端优势显著：公司可以利用集团内部融资渠道（如信托贷款、委托贷款、公司债等）获得低成本资金支持，降低融资成本，提升资金利用效率。
服务收入增长潜力大：公司通过参投房地产私募基金，获得受托管理、专业咨询、资本代建等服务收入，优化收入结构，增强抗风险能力。
逆市扩张策略有效：公司通过内部关联交易和基金投资获取低成本土地资源，提高项目储备，提升市场影响力。

关键信息

市场数据

收盘价：4.84元
一年内最高/最低：8.54元/4.58元
市净率：0.9
息率：2.07%
流通A股市值：7377百万元
上证指数/深证成指：2895.70/10377.57

财务数据及盈利预测

营业收入：2016E为10,142百万元，2017E为11,551百万元，2018E为13,350百万元
净利润：2016E为942百万元，2017E为1,036百万元，2018E为1,148百万元
每股收益（EPS）：2016E为0.62元，2017E为0.68元，2018E为0.75元
毛利率：2016E为26.2%，2017E为24.1%，2018E为23.6%
净资产收益率（ROE）：2016E为10.4%，2017E为10.4%，2018E为10.5%
市盈率（PE）：2016E为8倍，2017E为7倍，2018E为7倍

投资评级与估值

投资评级：首次覆盖，给予增持评级
目标价：6.93元
PE估值：10.5倍，对应2016年股价6.51元
RNAV估值：5.95元，较当前股价4.89元折价17.82%

股价表现催化剂

公司与集团协同联动加速进行
金融地产模式有序推进
公司业绩超预期

关键假设点

公司销售面积逐年增长，重点一二线城市占比提升
融资成本持续下行，预计维持在7%水平
公司整体毛利率逐步下降，但受项目成本影响，预计未来三年分别为26.2%、24.1%、23.6%

有别于大众的认识

集团涉房类不良资产丰富：中国信达涉房类不良资产总额1321.41亿元，占不良资产总额的47.49%，为信达地产提供丰富的资源和项目机会。
公司规模虽小，但具备先发优势：公司通过内部关联交易和基金投资，实现低成本扩张，提升市场竞争力。
金融地产模式发展潜力大：公司通过参投基金获取土地、项目，并以小股操盘方式参与开发，输出管理能力，提升品牌影响力。

风险提示

公司项目进展不利
与集团的合作无法如预期进行

附件与图表

图表目录

图1：信达地产是中国信达旗下的房地产开发平台
图2：公司初步形成“3+3”全国化布局
图3：在手项目和土地储备丰富
图4：公司土地储备的城市分布
图5：公司加强一二线城市布局，合计占比56%
图6：15年的量价结合确保未来业绩
图7：营业收入大幅增长，扣非后净利润增长稳健
图8：物业销售毛利率下滑是综合毛利率下降主因
图9：公司15年ROE水平处于历史高位
图10：三费比率下降明显，彰显经营效率
图11：资产负债率处于历史高位，但整体可控
图12：中国信达历史沿革，港交所上市破除合作枷锁
图13：中国信达以不良资产经营为核心
图14：信达集团内部协作脉络图
图15：中国信达收购处置类业务流程图
图16：中国信达收购重组类业务流程图
图17：中国信达业务结构以不良资产业务为主
图18：不良资产中涉房类资产占比将近一半
图19：信达地产与集团协同联动路径图
图20：参投房产基金，轻资产+小股操盘模式
图21：公司与所在板块历史PE对比

表格目录

表1：七次地王对应的地块详情
表2：2015年公司融资情况
表3：2015年以来内部关联融资情况
表4：集团给公司提供的担保情况
表5：2015年和2016年公司内部关联交易额度
表6：2014年以来关联交易拿地情况
表7：15年以来公司与关联方成立的房地产私募基金
表8：部分房企与AMC合作情况
表9：RNAV估值结果
表10：公司持有的部分项目列表情况

总结

信达地产依托中国信达强大的金融资源和不良资产管理能力，具备显著的协同优势。公司通过“三管齐下”的方式（融资端、土地项目端、服务收入端）推动业务增长，实现全国化布局。尽管面临房地产行业下行压力，但其在集团内部资源支持下，具备逆市扩张的能力。公司估值较低，PE折价明显，RNAV估值提供边际支撑，因此被给予增持评级。

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