深度报告-2026-01-15-开源证券-中国海外宏洋集团（00081）_港股公司首次覆盖报告_中海品牌铸就下沉龙头_低线布局_剩者为王_31页_4mb

中国海外宏洋集团总结

核心内容

中国海外宏洋集团（00081.HK）是中国海外集团有限公司的旗舰企业，专注于二三线城市中高端住宅开发。公司依托母品牌“中海地产”的影响力与央企资源，形成了完整的房地产开发价值链，涵盖买地投资、规划设计、建筑施工、营销策划、售后服务与物业管理等环节。2024年，公司在超过一半的业务覆盖城市中销售额排名前三，盈利水平逐步回升，触底回升信号明显。公司首次获得“买入”投资评级，预计2025-2027年归母净利润分别为3.3亿元、4.4亿元、6.3亿元，EPS分别为0.09元、0.12元、0.18元，当前股价对应PE为19.6倍、14.8倍、10.3倍。

主要观点

• 品牌与资源：公司共享“中海”品牌，拥有央企背景，具备较强的市场信任度与品牌溢价能力。
• 市场定位：公司专注于下沉市场，以“三个主流”（主流城市、主流地段、主流产品）为投资原则，精准布局二三线城市，提升市场市占率。
• 产品力：公司注重现代建筑美学与品质营造，推出多种住宅产品，如“悦府”“九樾”“观园”等，满足不同客户的需求，提升客户黏性与去化效率。
• 销售表现：2024年合约销售额为401.1亿元，同比下降6.3%；2025年1-6月销售数据出现触底回升迹象，行业排名逆势提升。
• 财务状况：公司资产负债率保持稳健，融资成本持续压降，财务结构合理，具备较强的抗风险能力。
• 商业物业发展：公司商业物业规模稳健增长，形成“主商场+配套街区”的片区型商业组合，租金收入与运营收入均有所提升，为公司打造第二增长曲线。

关键信息

一、公司概况

• 股票代码：00081.HK
• 当前股价：2.020港元
• 总市值：71.90亿港元
• 流通市值：71.90亿港元
• 总股本：35.59亿股
• 流通港股：35.59亿股
• 近3个月换手率：14.76%

二、业务发展

• 物业开发：公司物业开发业务占比达99%，2024年实现物业开发收入454.11亿元，同比下降19.02%；毛利率为8.38%，同比下降2.81个百分点。
• 商业物业：商业物业业务稳健发展，2024年租金收入达2.98亿元，同比增长9.6%；商业物业总收入增至4.84亿元，同比增长19.7%。
• 产品力：公司注重产品设计与客户体验，如合肥观庐府项目采用大理石材质入户门，营造高级感；银川中海观园项目引入自然景观，提升空间利用率。

三、市场布局

• 重点城市：公司布局城市包括银川、徐州、合肥、南通、汕头、扬州、泰州、惠州、常州、镇江、赣州等，其中部分城市销售额位列当地前三。
• 新增土储：2024年新增土地储备118.92万平方米，总地价52.29亿元，新增项目聚焦强三线核心地段。
• 土储结构：公司土地储备主要集中在二三线城市，具备稀缺性，如合肥分部、汕头分部、兰州分部等。

四、财务状况

• 资产负债率：截至2024年末为63.0%，2025H1为69.94%，财务状况保持稳健。
• 融资成本：2024年平均融资成本为4.1%，2025H1为2.9%，持续压降。
• 现金及银行结余：截至2024年末为272.91亿元，现金短债比为1.7，具备充足的流动性。

五、盈利预测与投资建议

• 盈利预测：预计2025-2027年归母净利润分别为3.3亿元、4.4亿元、6.3亿元，EPS分别为0.09元、0.12元、0.18元，当前股价对应PE为19.6倍、14.8倍、10.3倍。
• 投资建议：首次覆盖，给予“买入”评级，认为公司具备较强的盈利潜力与市场竞争力。

风险提示

1. 销售回款不及预期：低能级城市人口流出与购买力下降可能导致去化周期拉长，影响现金流与资产质量。
2. 市场下行风险：若二三线城市房地产市场持续下行，公司新增项目的利润空间可能被压缩。
3. 政策支持不及预期：政策支持不足可能影响公司融资成本与流动性，进而影响经营表现。

图表目录

• 图1：公司为中海集团旗下上市平台
• 图2：公司成长为深耕下沉市场高端住宅开发的房地产企业
• 图3：公司主要收入来源于物业开发
• 图4：截至2025年上半年末，中国海外发展有限公司对公司持股39.63%
• 图5：南京中海江南·玖序项目以豪宅标准实现核心地段花园露台
• 图6：南京中海江南·玖序项目以隐奢尺度营造松弛感，打造高端住宅空间体验
• 图7：银川中海观园项目引入自然景观，打造室内景观视野
• 图8：银川中海观园项目通过通透布局与户型革新，提升空间利用率
• 图9：公司地产开发业务为公司收入的主要来源
• 图10：公司物业发展规模维持相对稳定
• 图11：公司物业发展毛利率有所下行
• 图12：公司呼和浩特九樾项目注重现代建筑美学
• 图13：公司呼和浩特九樾项目产品设计用料考究
• 图14：公司呼和浩特九樾项目充分解构客户需求
• 图15：公司呼和浩特九樾项目营造人文气息的生活空间
• 图16：合肥观庐府项目入户门采用大理石材质
• 图17：合肥观庐府项目用料扎实
• 图18：合肥观庐府项目满足多种生活场景需求
• 图19：合肥观庐府项目配套恒温泳池
• 图20：公司产品力优势直接提高了客户黏性，带动去化效率
• 图21：2024年，公司实现合约销售金额401.1亿元，同比下降6.3%
• 图22：2024年，公司实现合约销售面积348.4万平方米，同比下降1.4%
• 图23：2025年1-6月公司合约销售均价降幅收窄
• 图24：2025年6月，公司合约销售金额环比增长34.20%
• 图25：2025年6月，公司合约销售面积环比增长8.86%
• 图26：2025年6月，公司合约销售均价维持相对稳定
• 图27：公司物业租赁收入增长稳健
• 图28：公司开发以外收入增长趋势明显
• 图29：公司依托住宅布局区域进行商业物业布局
• 图30：公司打造“主商场+配套街区”的片区型商业组合
• 图31：惠州中海环宇天地商业街将开放式街区与多元社交业态融合
• 图32：惠州中海环宇天地商业街开放空间布局精巧，吸引人流
• 图33：惠州环宇天地巧用多种设计元素，塑造出丰富空间层次感
• 图34：惠州环宇天地下沉广场释放夜间活力，低密度建筑空间营造舒适消费环境
• 图35：惠州中海环宇天地引入“怂火锅厂”首店品牌
• 图36：惠州中海环宇天地引入“夜经济”概念
• 图37：惠州中海环宇天地举行2024年LOL全球总决赛观赛活动
• 图38：惠州中海环宇天地举行嬉水音乐节活动
• 图39：惠州中海环宇天地举行非遗惠州活动
• 图40：惠州中海环宇天地举行三人制篮球赛活动
• 图41：2025H1，公司营收规模同比收缩
• 图42：2025H1，公司归母净利润有所下降
• 图43：2025H1，公司毛利率同比-0.38pct
• 图44：2025H1，公司净利率同比-1.32pct
• 图45：截至2024年末，公司总借款397亿元
• 图46：截至2024年末，现金及银行结余272.91亿元
• 图47：截至2024年末，公司剔除预收账款资产负债率63.0%
• 图48：截至2024年末，公司现金短债比1.7
• 图49：截至2024年末，公司总负债比率105.7%，净负债比率33.1%

附：财务预测摘要