20220301-光大证券-中国海外宏洋集团-00081.HK-投资价值分析报告_稳健进取_阔步前行的低线城市深耕者_20页_1mb

中国海外宏洋集团（0081.HK）投资价值分析报告总结

核心内容概述

中国海外宏洋集团（0081.HK）作为中国海外发展有限公司（0688.HK）旗下专注于低线城市开发的子公司，依托集团资源，聚焦弱二线、三四线城市，以中高端产品为主，打造品牌溢价效应。公司具备充足的土储和较低的融资成本，同时拥有较强的盈利能力，其盈利模式稳健，管理精细，未来在重点城市有望维持市场份额和盈利增长。

主要观点

• 土地储备与拿地策略：公司土地储备主要集中在低线城市，存续比为6.2倍，土储面积达3283.6万平方米。公司2021年新增土地41宗，同比下降27.5%，拿地强度1.5X，同比下滑0.7X。公司通过公开市场拿地、收并购、产业勾地等方式，实现土地储备的多元化。

• 销售表现：2021年公司实现合同销售额约712亿元，同比增长10%，销售均价12528元/平，同比增长2.7%。公司在多个城市市场占有率领先，如银川、金华、扬州，产品溢价和品牌效应显著。

• 盈利能力：2021H1公司实现营业收入257.4亿元，同比增长59.8%；归母净利润27亿元，同比增长32.7%。公司毛利率为23.6%，同比下降9.1pct，但盈利水平仍高于行业平均水平。

• 融资与流动性：公司融资渠道畅通，2021H1加权平均借贷成本为3.7%，处于行业低位。剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为71.3%、48.0%和1.24倍，流动性充足。

• 盈利预测与估值：预计2021-2023年公司核心EPS分别为1.41、1.64、1.85元，对应PE分别为2.6X、2.2X、2.0X。根据相对估值法，给予2022年PE（基本）3.0X，对应目标价6.10港元；根据绝对估值法，公司合理股价为6.08港元，对应2022年PE（核心）为2.99倍。基于谨慎性原则，给予目标价6.08港元，首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

土地储备与拿地策略

• 土储分布：公司土储分布在39个城市，省会城市占比23%，长三角占比18%，粤港澳及周边18%，环渤海13%，其他西部北部城市9%，长江流域其他城市19%。
• 拿地重点：公司主要布局沿海经济带和西部省会城市，新增土储中，三四线城市占比96.4%，二线城市占比3.6%。
• 拿地方式：公司通过公开市场拿地、收并购、合作开发等方式，实现土地储备的多元化，降低权益比下降的影响。

销售表现

• 合同销售额：2021年全年合同销售额约712亿元，同比增长10%，销售均价12528元/平，同比增长2.7%。
• 城市表现：2021H1公司在银川、金华、合肥等城市销售额占比领先，部分城市市占率进入前三名，24个城市市占率进入前十名。
• 销售亮点：金华中海九樾项目销售额达48亿元，南通中海翠湖溪岸项目销售额23亿元，汕头中海悦江府项目连续6个月蝉联销冠。

盈利能力

• 收入与利润：2021H1营业收入257.4亿元，同比增长59.8%；归母净利润27亿元，同比增长32.7%；核心净利润27亿元，归母净利率10.5%，同比下降2.1pct。
• 毛利率：2021H1毛利率23.6%，同比下降9.1pct，但公司通过精细化管理和产品溢价维持盈利稳定。
• 费用控制：公司销售费用率、管理费用率及财务费用率均低于行业平均水平，费用率仅为4.9%，显著优于50强房企平均10.2%。

融资与流动性

• 融资成本：2021H1加权平均借贷成本为3.7%，为行业低位。
• 资产负债率：剔除预收款后的资产负债率71.3%，净负债率48.0%，现金短债比率1.24倍，流动性充足。
• 债务结构：公司有息负债规模418亿元，内外债结构合理，债务到期组合健康可控。

风险提示

• 低能级城市销售不及预期：若低线城市推盘节奏或市场需求不及预期，可能影响销售表现。
• 政策调控超预期：若后续政策进一步收紧，可能对公司经营造成影响。
• 项目竣工不及预期：疫情反复或影响施工进度，导致竣工规模不及预期，影响业绩兑现。

估值与投资评级

• 盈利预测：预计2021-2023年公司营业收入分别为513.3、601.8、716.8亿元，同比增长19.6%、17.3%、19.1%；归母净利润分别为48.2、56.1、63.3亿元，同比增长10.2%、16.4%、12.7%。
• 估值：基于相对估值法和绝对估值法，公司2022年目标价为6.08港元，对应PE（核心）2.99倍，现价对应PE（核心）2.6X。
• 投资评级：首次覆盖给予“买入”评级，目标价6.08港元，基于谨慎性原则。

总结

中国海外宏洋集团凭借集团资源支持、差异化经营策略、丰富的土地储备和较低的融资成本，具备较强的市场竞争力和盈利潜力。尽管行业整体利润率有所回落，但公司通过精细化管理、产品溢价和稳健的财务策略，有效控制成本，维持盈利能力。未来随着政策边际放松和行业基本面改善，公司有望在重点城市保持市场份额和盈利增长，具备较高的投资价值。