深度报告-20251130-金融街证券-房地产行业深度报告_房地产行业_量价均有压力_市场预期仍需修复_17页_2mb

房地产行业深度报告总结

核心内容概述

2025年10月，中国房地产行业面临供给收缩与需求前置释放的双重压力，导致销售数据同环比均下行。新房市场供应减少，叠加去年同期的高基数效应，使得10月销售同比下滑。二手房市场亦出现降温，一线城市二手房价持续下行，部分城市房价已跌破2010年底水平。房地产开发投资持续低迷，未见明显拐点，拖累固定资产投资总量增长。整体来看，市场预期仍需修复，行业表现弱于大盘。

主要观点

1. 销售数据承压

• 新房销售：10月重点35城商品住宅批准上市套数较9月明显下滑，30大中城市新房日均成交面积同比大幅下降，一线城市成交面积同比下降近4成。
• 二手房销售：10月重点城市二手房成交热度下降，多数城市成交套数同比回落，部分城市如深圳、杭州二手房成交面积环比下降。
• 价格端：10月70大中城市新房价格指数环比降幅扩大，一线城市二手房价下行压力增大，但进一步大幅下降概率较低。

2. 市场去库存压力大

• 截至2025年10月，中国商品房待售面积7.56亿平方米，累计同比上涨3.3%，去库存任重道远。
• 现房销售占比提升，但现房销售均价低于整体新房均价，拉低整体新房价格。

3. 投资持续下行

• 房地产开发投资累计同比降幅扩大至14.7%，房地产开发贷累计同比降幅扩大至-1.8%。
• 新开工与竣工面积累计同比降幅扩大，显示开发商信心不足，市场整体低迷。

4. 政策预期与市场表现

• 市场对政策出台的期待仍在，尤其关注房贷利率调整、商品房收储、城市更新等政策的落地进展。
• 12月作为年终收官之月，开发商推盘结构将直接影响市场成交。

关键信息

1. 市场表现

• 房地产板块在2025年11月1日至25日期间下跌2.26%，跑输上证指数和沪深300。
• 年初至今，房地产板块上涨6.65%，弱于大市。

2. 重点开发商及物业

• 开发商：建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等公司具备老库存减值计提充分及核心区域新增货值充足的特点，值得关注。
• 物业公司：保利物业、绿城服务、滨江服务等具备较强的盈利能力，估值合理。

3. 重点房地产ETF

• 华宝中证800地产ETF：下跌2.58%，主力资金净流出。
• 南方中证全指房地产ETF：下跌3.07%，份额减少。
• 博时恒生港股通高股息率ETF：上涨2.60%，表现优于其他ETF。
• 富国恒生港股通高股息低波动ETF：上涨3.20%，资金流入较少。

投资建议

• 关注核心区域开发商：如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂，其老库存减值计提充分，核心区域新增货值充足。
• 关注存量商业地产：恒隆地产、太古地产等在美联储降息背景下，香港存量商业地产价值有望进一步凸显。
• 关注中介机构：随着二手房成交占比提升，贝壳-W、我爱我家等中介机构布局机会值得关注。

风险提示

• 商品房销售不及预期：市场疲软可能导致销售数据低于预期。
• 政策调控效果不及预期：政策落地效果可能不如预期，影响市场复苏。
• 商品房去库存不及预期：高库存和市场低迷可能导致去库存进程缓慢。

行业评级

• 强于大市：维持，预计行业指数在6个月内将跑赢沪深300指数5%以上。

图表说明

• 图1：房地产行业本期下跌2.26%，在申万一级行业中排名居中。
• 图2：申万房地产指数与大盘走势对比。
• 图3：重点开发商及物业公司估值表。
• 图4：重点房地产ETF行情变动。
• 图5：10月重点35城新房批准上市套数下降。
• 图6：10月30大中城市新房日均成交面积下滑。
• 图7：10月商品房销售额同比下降。
• 图8：10月商品房销售面积同比下降。
• 图9：10月重点城市二手房成交套数同比回落。
• 图10：北京二手房成交面积环比下降。
• 图11：上海二手房成交面积环比微降。
• 图12：深圳二手房成交面积环比下降。
• 图13：一线城市新房价格同比降幅扩大。
• 图14：70大中城市新房价格指数环比降幅扩大。
• 图15：北京新房价格指数转降。
• 图16：杭州新房价格指数增长。
• 图17：70大中城市二手房价格环比降幅扩大。
• 图18：10月二手房挂牌价进一步下降。
• 图19：一线城市二手房价格下行斜率放大。
• 图20：一线城市二手房价格环比降幅与前月持平。
• 图21：四大一线城市二手房价格进一步下跌。
• 图22：杭州二手房价格波动较小。
• 图23：成都二手房价格波动较小。
• 图24：温州、金华、烟台二手房价格跌破2010年底水平。
• 图25：中国商品房待售面积增长。
• 图26：现房销售占比提升至35.35%。
• 图27：10月现房销售面积增长。
• 图28：现房销售均价低于整体新房均价。
• 图29：重点城市商品房库存情况。
• 图30：房地产开发贷累计同比降幅扩大。
• 图31：重点房企全口径新增货值。
• 图32：房地产开发投资累计同比降幅扩大至14.7%。

总结

房地产行业在2025年10月面临显著的销售和价格压力，市场预期仍需修复。供给收缩与需求前置释放共同导致销售数据下滑，房价持续承压，但进一步大幅下跌可能性较低。房地产开发投资持续下行，拖累固定资产投资总量增长。未来需关注政策调整及开发商推盘结构对市场的影响，同时重点开发商及中介机构具备投资机会。整体行业评级为“强于大市”，但需警惕销售不及预期、政策效果不及预期及去库存不及预期等风险。