“房住不炒”并未转向，行业构建新模式迎契机——2022年两会后政策风向标_37页_3mb

房地产市场政策总结

核心内容

2022年“两会”后，房地产行业迎来政策调整与转型契机。尽管“房住不炒”的定位并未改变，但政策重心已向稳定市场、支持合理住房需求、促进房企转型及推动保障性租赁住房建设倾斜。政策层面在信贷、融资、土地供应及市场调控等方面采取了一系列措施，以稳定房地产市场，促进经济平稳增长。

主要观点

1. “房住不炒”定位不变，但政策更加灵活

   • 房地产的“三稳”目标（稳地价、稳房价、稳预期）继续执行。
   • “支持合理住房需求”为近7年来首次提及，政策更注重市场稳定与需求端支持。
   • 房地产税改革试点尚未启动，政策强调“稳增长”优先，认为当前不是实施房地产税的合适时机。

2. 信贷政策为主要放松手段

   • 信贷政策占到所有放松政策的55%，成为推动市场稳定的关键。
   • 房贷利率有较大下调空间，尤其是首套房利率，预计会进一步降低。
   • 银行全面支持优质房企收并购，缓解房企资金压力。

3. 房企融资环境逐步改善

   • 多家银行已发布并购债计划，支持房企收并购，缓解行业风险。
   • 央企、国企率先发行并购债，利率水平较低，有助于修复市场信心。
   • 房企探索新发展模式，如租赁住房、城市更新、老旧小区改造等，以适应市场变化。

4. 土地政策微调，促进行业稳定

   • 首轮土拍规则有所优化，如降低配建要求、放宽保证金比例、延长付款周期等。
   • 房企拿地信心逐步恢复，尤其在一二线城市，国企央企仍是主要参与者。
   • 土拍规则调整旨在降低房企成本，提升拿地意愿，稳定行业预期。

5. 松绑“四限”政策，刺激住房消费

   • 多地放松限购、限贷、限售等政策，释放积极信号。
   • 一二线城市主要放宽二套房政策，三四线城市侧重于购房补贴和公积金支持。
   • 二手房市场因限售政策松绑而迎来改善机会，促进交易活跃。

6. 保障性租赁住房建设全面提速

   • “十四五”期间，40城保障性租赁住房建设目标为650万套，2022年目标为240万套。
   • 金融机构支持保障性租赁住房融资，包括REITs试点、贷款额度放宽等。
   • 土地政策、审批流程、税费优惠等多方面支持保障性住房建设。

关键信息

• 经济压力下，房地产仍是经济托底的重要领域，其对GDP的贡献度一般在30%左右。
• 信贷政策是稳定市场的核心工具，包括房贷利率下调、首付比例降低、公积金政策放宽等。
• 房企收并购成为化解风险的重要方式，政策鼓励优质房企并购困难房企项目。
• 保障性租赁住房成为政策重点，通过多种渠道筹集资金，推动其建设。
• 各地政策因城施策，主要集中在放松限购限贷、降低首付比例、发放购房补贴、优化公积金政策等方面。

政策趋势

• 信贷支持：房贷利率有较大下调空间，首付比例降低，公积金贷款额度提升。
• 房企转型：支持房企探索新发展模式，如租赁住房、城市更新、改善型住房开发。
• 市场稳定：通过放松“四限”、优化土拍规则、加强存量房交易监管等措施，促进市场良性发展。
• 保障性住房：加快建设和推广，通过政策支持和金融手段，推动其成为住房市场的重要组成部分。

附件：2022年各地稳定楼市政策（截止3月30日）

• 放松限购限贷：如郑州、宁波、福州等城市放宽购房限制。
• 利率下调：如广州、上海、杭州、成都等城市房贷利率有所下降。
• 首付比例降低：如菏泽、重庆、赣州、佛山等城市降低首付比例。
• 公积金政策放宽：如北海、自贡、南宁、唐山等城市调整公积金贷款政策。
• 住房补贴：如玉林、亳州、延边、南浔等城市推出购房补贴政策。
• 人才吸引政策：如昆明、淄博、中山、珠海等城市推出人才购房奖励及补贴。

总结

2022年房地产政策呈现出“稳中求进、支持合理住房需求、推动房企转型、加快保障性住房建设”的总体方向。政策在信贷、融资、土地供应、市场调控等方面持续发力，旨在稳定房地产市场，促进经济复苏，同时引导行业向更加健康、可持续的方向发展。