2017-开放、转型、创新——济南楼宇经济白皮书_21页-15mb

济南楼宇经济白皮书总结

核心内容

济南作为山东省省会和环渤海经济圈南翼中心城市，正积极打造“四个中心，建设现代泉城”的城市发展战略。楼宇经济作为现代服务业的重要组成部分，涵盖了金融服务、专业服务、科技研发、文化创意、总部办公等多样化功能，成为推动城市经济和产业升级的重要力量。

主要观点

• 地理位置优越：济南处于多个经济圈交汇中心，是连接华北和华东的门户城市，未来将成为“八纵八横”高铁网的重要节点。
• 经济发展均衡：2016年济南GDP达6,536.1亿元，第三产业占比连续8年超过50%，成为城市经济发展的主要支撑。
• 产业结构优化：济南以高新技术产业和制造业为优势，2016年高新技术产值占规模以上工业总产值的43.7%，居全省首位。
• 市场需求多元化：金融、信息技术和制造业是当前济南楼宇经济的主要需求来源，未来将产生更多融合与创新的办公需求。
• 品质提升空间大：济南办公楼市场虽规模领先，但整体品质仍需提升，甲级办公楼市场租户稳定，乙级市场租金承压。
• 多中心市场格局：济南已形成主城区、东部城区和西部城区三大商务板块，未来将通过功能差异化和资源集中推动区域协同发展。
• 创新开放城市典范：济南正积极构建开放型经济新体制，推进金融创新、科技发展和交通建设，提升城市能级。

关键信息

市场概况

• 市场规模：2016年济南办公楼市场存量接近450万平米，甲级办公楼仅17万平米，乙级占96%。
• 租户结构：金融、专业服务、信息技术是主要租户，其中金融占比最大。
• 需求来源：大型国有企业和民营企业总部是主要需求来源，占办公楼需求近一半。
• 供应趋势：未来3至5年，济南将新增约300万平方米优质办公面积，主要集中在新兴商务区。

三大商务板块

• 主城区：最成熟的商务区，集中了行政、金融、教育等资源，优质办公存量约160.5万平方米。
• 东部城区：重点打造的大型商务片区，聚集了省市级政府机构和大型企业总部，总存量约267万平方米。
• 西部城区：依托高铁枢纽发展，优质办公存量约21.2万平方米，未来有望成为新的交通商务中心。

科技与金融发展

• 科技中心：济南拥有大量软件企业，信息传输、软件和信息技术服务业从业人数占全省48%，未来将重点发展量子通信和大数据中心。
• 金融创新：金融业增加值占全市GDP的11%，未来将发展互联网金融、汽车金融、消费金融等新兴业态，带动办公需求。

办公场所满意度

• 用户关注点：交通便利性、停车位、办公设施品质、物业管理、租金定价等是用户最关注的要素。
• 满意度问题：停车位不足、交通拥堵、办公设施陈旧、区域不成熟等是当前不满意的主要原因。
• 未来需求：企业对灵活、智能、舒适的办公空间需求日益增加，共享办公、众创空间等新兴模式将受到欢迎。

市场展望

• 多中心格局：未来济南将形成功能多中心的发展模式，优化资源配置，缓解传统商务区压力。
• 品质提升：随着甲乙级市场租金差距缩小，楼宇品质将提升，推动市场成熟。
• 转型升级：办公场所将向灵活、智能、舒适方向转型，提升企业效率和员工满意度。

作者信息

• 白路：董事总经理，山东，联系邮箱：lu.bai@ap.jll.com
• 刘虎：战略顾问部总监，山东，联系邮箱：phoenix.liu@ap.jll.com
• 李强：商业地产部总监，山东，联系邮箱：daniel.li@ap.jll.com
• 陈晨：市场研究部副经理，山东，联系邮箱：celia.chen@ap.jll.com

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