2017-济南楼宇经济白皮书_21页-15mb

济南楼宇经济白皮书总结

核心内容

济南作为山东省省会，是环渤海经济圈南翼中心城市，具备优越的地理位置和良好的经济发展基础。2016年提出“打造四个中心，建设现代泉城”的城市发展总目标，推动区域经济中心、金融中心、物流中心和科技创新中心的建设。楼宇经济作为现代服务业的重要组成部分，涵盖金融服务、专业服务、科技研发、文化创意、总部办公等功能，是城市经济发展和产业升级的重要驱动力。

主要观点

• 地理位置优势：济南处于多个经济圈交汇中心，是连接华北与华东、山东半岛与中原经济区的重要枢纽，具备良好的交通和物流条件。
• 经济发展均衡：济南以占全省7.2%的人口创造了近10%的生产总值，2016年地区生产总值达6,536.1亿元，第三产业占比连续8年超过50%，成为城市经济发展的主要支撑。
• 产业结构优化：济南以高新技术产业和制造业为优势产业，2016年高新技术产值占规模以上工业总产值的43.7%。随着新旧动能转换，第三产业快速发展，推动了楼宇经济的繁荣。
• 楼宇市场发展迅速：济南办公楼市场规模从2006年的不足40万平米发展到2016年的400多万平米，市场整体存量在北方二线城市中排名第一。但高品质甲级办公楼数量较少，仅为17万平米。
• 市场需求多元化：金融、信息技术和专业服务是济南办公楼市场的主要需求来源，占租赁市场份额的60%以上。其中，金融和信息技术企业对高品质办公空间的需求尤为突出。
• 用户满意度提升：企业对办公楼的硬件设施和软件条件要求不断提高，如净高、门禁系统、网络地板、室内空气质量等。同时，对物业管理、商业配套和租金定价的关注度也在上升。
• 未来发展方向：济南办公楼市场将向多中心格局发展，重点发展东部城区，推动甲级办公、生态园区、总部基地、联合办公等多元化产品形态，提升楼宇整体品质。

关键信息

市场概况

• 济南办公楼市场总量在北方二线城市中领先。
• 甲级与乙级办公楼市场租金差距较大，未来有望缩小。
• 主城区是济南最成熟的商务区，东部城区是未来重点发展的商务新区。
• 西部城区依托济南西站发展为新兴交通商务区。

租户结构

• 金融、信息技术、专业服务是主要租户。
• 甲级市场以承租力高的金融、房地产和健康医疗企业为主。
• 乙级市场以中小型贸易、科技、商务服务公司为主。

优质项目

• 中信广场、山东商会大厦、中海广场、绿地普利中心、万达中心、玉兰广场、奥盛大厦、华强国际广场等为济南优质办公楼项目。
• 金融企业租赁份额占较大比例，科技企业租赁占比约为20%。

企业需求

• 大多数企业希望搬迁或扩租，关注办公场所的硬件设施和软件条件。
• 停车位不足、交通拥堵、办公设施陈旧是主要不满原因。
• 企业对灵活办公空间、智能楼宇管理、舒适健康环境的需求不断上升。

未来展望

• 济南将推进多中心市场格局，优化区域功能定位，提升交通基础设施。
• 甲乙级办公楼市场租金差距有望缩小，高品质办公空间需求增加。
• 共享办公、联合办公等新兴模式将受到更多关注，推动办公空间向灵活、智能、舒适方向转型。

市场趋势

• 办公空间将向智能化、舒适化、共享化发展。
• 随着智能制造、互联网+、金融+等新兴业态的兴起，对办公楼的需求将更加多样化。
• 停车位配置、交通便利性、办公设施现代化是提升企业满意度的关键因素。

作者信息

• 白路：董事总经理，山东
• 刘虎：战略顾问部总监，山东
• 李强：商业地产部总监，山东
• 陈晨：市场研究部副经理，山东

仲量联行大中华区分公司信息

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