浦东新区楼宇经济未来展望_建设全球城市核心区_15页_2mb

建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望总结

核心内容概述

浦东新区作为上海迈向“卓越的全球城市”的关键区域，其楼宇经济在推动城市经济发展、吸引外资与总部经济、促进现代服务业集聚等方面具有重要战略意义。未来五年，浦东楼宇经济将在产业多元化、空间拓展、租金增长及灵活办公模式等方面迎来显著变化。

主要观点

1. 上海的城市愿景与GaWC地位

• 上海是长江三角洲世界级城市群的核心城市，目标成为卓越的全球城市。
• 根据GaWC（2016年数据），上海位列Alpha+级别，距离Alpha++（伦敦、纽约）仍有提升空间。

2. 浦东新区的经济地位

• 浦东新区是上海经济发展的核心引擎，2017年GDP占全市32.0%，外商直接投资占全市46.0%，外贸进出口总额占全市60.7%。
• 2017年8月，浦东已入驻277家跨国公司地区总部，占全市45.4%。

3. 楼宇经济的战略意义

• 楼宇经济是总部经济的载体，对提升城市在全球分工中的地位具有关键作用。
• 促进现代服务业的集聚效应，形成与总部经济的互动发展，增强城市辐射力与影响力。

4. 产业展望：金融与TMT持续主导

• 金融业仍为浦东楼宇经济的主力，2017年约65%的租赁交易来自金融企业。
• TMT企业在浦东优质写字楼中的交易占比持续增长，预计未来将成为重要组成部分。

5. 空间格局展望：南拓与东扩

• 南拓：世博-前滩板块将成为总部经济、新兴金融与TMT企业的聚集地。
• 东扩：北滨江与花木-龙阳路板块将承接金融产业外溢，形成产城融合的新示范区域。

6. 供应与需求展望：租金稳健上升

• 核心区供应有限，未来五年空置率将下降，租金持续上涨。
• 新兴板块（如前滩）将提供大量新增供应，推动需求外溢。

7. 租赁策略展望：灵活办公成为常态

• 灵活办公模式将更加普及，成为企业租赁的新选择。
• “灵活加核心”和“城市园区”等模式将增强企业对办公空间的适应性与创新性。

关键信息

产业现状

• 金融产业：小陆家嘴是金融核心区，2017年金融企业租赁交易占比达51%。
• TMT产业：在浦东优质写字楼中租赁交易占比稳健增长，2017年达13.1%。
• 现代服务业：包括法律、会计、审计、咨询等企业，形成与金融产业的互动发展。

楼宇经济现状

• 截至2017年底，浦东甲级写字楼存量为381万平方米。
• 小陆家嘴存量约218万平方米，租金约12.5元/天/平方米。
• 空置率在2017年底升至13.2%，租金微降。

未来供应预测

• 2018-2022年，浦东新增供应约165万平方米，其中前滩板块占比最高（84万平方米）。
• 核心区供应有限，总量约31万平方米，且2019年后几乎无新增供应。

未来需求趋势

• 金融业仍为支柱产业，预计未来将继续增长。
• 外资金融机构租赁需求将加速增长。
• TMT企业将成为未来楼宇经济的重要组成部分。

政策支持

• 金融开放：推动外资在证券、基金、期货、银行、保险等领域持股比例放宽。
• 自由贸易港建设：促进资金跨境流动、融资租赁体系完善，吸引国际金融机构。
• 科技与文创产业：上海将大力发展科技与文创产业，目标至2035年R&D经费支出占GDP比重达5.5%。

灵活办公发展

• 灵活办公行业在上海快速增长，2017年运营约285个办公空间。
• 未来将更多采用灵活租赁模式，以适应市场变化和企业扩张需求。

建议

政府角度

• 加速金融与服务业对外开放，提升浦东在全球经济网络中的地位。
• 引导TMT企业聚集，促进科技与文创产业与金融业协同发展。

业主角度

• 关注外资金融机构与TMT企业需求，优化产品与服务。
• 研究灵活办公市场，探索合作模式以适应企业租赁趋势。

租户角度

• 考虑灵活办公模式，以应对市场变化与业务拓展需求。
• 关注前滩-世博与花木-龙阳路板块的新增供应，作为未来办公空间选择。

图表与数据摘要

• 图一：GaWC全球城市名册（2016年，Alpha等级）
• 图三：浦东核心商务区甲级写字楼新增供应、净吸纳量与空置率（2008-2017）
• 图五：浦东新区写字楼租赁交易企业类型（按面积计，2017年）
• 图九：浦东甲级写字楼市场内外资金融机构租赁交易占比（2013-2017）
• 图十四：浦东商务区空间格局展望：南拓与东扩
• 图十八：浦东写字楼核心区与次中心区未来供应量（2018-2022）
• 图十九：浦东各子市场未来供应总量占比（2018-2022）
• 图二十：浦东核心商务区甲级写字楼新增供应、净吸纳量与空置率预测（2018-2022）
• 图二十一：浦东核心商务区甲级写字楼租金及增长率预测（2018-2022）
• 表一：2017年上海与浦东经济指标概览
• 表二：楼宇经济的集聚效应（上海浦东CBD、伦敦金融城、纽约曼哈顿金融区）
• 表三：浦东甲级写字楼子市场概况（2017年）
• 表四：2017年浦东甲级写字楼大宗租赁成交案例
• 表五：上海与浦东新区金融产业相关规划与政策梳理
• 表六：上海浦东CBD、纽约曼哈顿金融区及伦敦金融城的知名TMT企业
• 表七：上海灵活办公行业的主要租赁交易（2017年）

结语

浦东新区楼宇经济在未来五年将继续稳健发展，金融与TMT产业仍将占据主导地位，同时受益于政策支持与市场需求，其空间格局将实现南拓与东扩，形成多元化的产业布局与更广泛的租赁模式。灵活办公模式的兴起将为企业提供更多选择，助力浦东楼宇经济迈向更高层次。