20190728-招商证券-房地产周度全数据跟踪：7月至今各线城市销量明显下行，一二线城市土地溢价率显著下降_46页_1mb

7月至今房地产市场总结

核心内容

一手房销量

7月至今，全国重点城市一手房销量整体呈现下行趋势，但结构上存在明显差异：

• 一线城市：销量自3月高点后开始回落，7月销量处于相对低位但仍保持正增长。北京增速处于高位，广州同比转正，上海和深圳增速略有回落。
• 二线城市：销量同比增速与上月持平并维持相对高位，是今年销量复苏的主要贡献者。
• 三四线城市：销量同比增速在5月负增长后虽有小幅反弹，但依然保持弱势，7月销量同比转负。预计三四线城市销量仍需1-2个季度的调整，若调整幅度较大，可能拉低全局销量，形成第二个底部。

分区域表现

• 长三角：销售同比增速转负。
• 中西部：销售同比增速显著上升，达到高位。
• 珠三角：销售同比增速转正。
• 环渤海：销售同比涨幅收窄。

二手房销量

7月至今，全国重点城市二手房销量同比增速较6月略有回升，整体保持正增长：

• 一线城市：依旧负增长，但降幅收窄。
• 二线城市：销量同比增速维持正增长，但略有下降。
• 三四线城市：销量同比转正，涨幅明显。

土地市场

7月上半月土地市场表现如下：

• 全国287城：土地供给大幅下降，成交量略有上升，供销比回落明显。土地出让金环比下降，同比上升。
• 一二线重点城市：土地溢价率持续下降，土地出让金同环比增速均有明显下降。
• 三四线重点城市：土地溢价率持续上升，土地出让金同比增速大幅上升。

行业政策与金融动态

• 银保监会：部署房贷检查，严查违规向房企提供融资和“首付贷”等行为。
• 税务总局：推行城镇土地使用税和房产税合并申报。
• 地方政策：
  • 河南开封：取消对限售令“松绑”。
  • 苏州：新房满3年后方可转让，二手房满5年后方可转让。
  • 洛阳：在售新房价格不得超过4月份网签均价。

板块行情与估值

• 板块走势：上周中信房地产指数涨幅-1.6%，较沪深300的相对收益为-1.3%，在29个大类行业中排名第27。
• 板块超额收益：19年至今累计超额收益在29个大类行业中排名第12。
• 个股表现：
  • 上周涨幅top5：ST新梅、广汇物流、阳光股份、亚太实业、嘉凯城。
  • 19年至今超额收益top5：哈高科、大名城、中航善达、上海临港、ST新梅。
• 估值情况：
  • PE（TTM）：板块相对PE处于历史通道最底部，离历史估值中枢仍有40%空间。
  • PB（LF）：板块相对PB较历史中枢仍然倒挂。
  • 重点公司：
    • PE（TTM）最低：荣盛、泰禾、侨城。
    • PB（LF）最低：北城、世茂、金融街、首开。

重点公司动态

• 金科股份：拟平价收购新城控股下属6家房地产项目公司股权，预计交易总额约为17.21亿元。
• 中南建设：控股股东中南城投将质押所持公司1.26亿股，占其持股比例6.25%。

择时参考

• 自19年5月起，中国CDS指数反弹，风险偏好持续回升。
• 长端利率19年4月开始大幅回升，5月因贸易摩擦有所回落。
• CDS下行反映市场对利率下行仍有更多期望，利好房地产板块。
• AAA级别企业信用修复，AA+企业尚未反映，不宜过度布局弹性标的。

总结

7月以来，房地产市场整体呈现销量下行趋势，但结构上有所分化。一线城市销量见底回升，但增速放缓；二线城市成为销量复苏的主力；三四线城市仍在调整，且增速转负。土地市场方面，一二线城市溢价率下降，三四线城市则有所上升。政策层面，中央和地方均出台调控措施，对房地产市场进行规范。板块估值处于历史低位，部分重点公司PE和PB分位数较低，市场整体偏弱。整体来看，房地产行业在当前环境下仍具一定投资价值，但需关注政策调控和市场调整风险。