20160627-安邦证券-房地产通讯_17页_990kb

房地产市场周期与行业分析总结

核心内容

房地产行业已进入周期的中后段，面临调整的可能。市场拐点的出现主要由货币政策紧缩引发，而非行业自身因素。当前一线城市及热点二线城市房价涨幅显著，但成交量与价格同步下行的趋势正在显现，表明市场可能在下半年进入调整期。

主要观点

• 货币政策紧缩是关键因素：随着通胀上行，央行逐步收紧货币政策，按揭信贷控制与利率折扣回收等措施对房地产需求端产生抑制作用，成为推动行业周期转折的“最后一根稻草”。
• 市场供需变化：北京、上海、广州、深圳等城市楼市出现明显分化，部分城市成交量与均价上涨，但整体市场存在透支迹象，需警惕后续调整。
• 高杠杆风险：部分房企因高杠杆操作可能丧失“正面”评级，尤其是一些制造“地王”的企业，未来可能面临资金链断裂的风险。
• 区域发展不均：一线城市如深圳、北京房价高企，而部分二线城市如南京、合肥、苏州等地市场表现相对平稳，但同样面临调整压力。
• 政策影响显著：各地出台的房地产调控政策对市场产生深远影响，尤其是限购政策收紧对市场成交造成一定抑制，但对豪宅市场影响较小。

关键信息

各城市楼市动态

• 北京：6月13日-19日，住宅市场新增供应与成交均创近8周新高，商住类产品占比较高，市场活跃。
• 上海：6月13日-19日，商品住宅成交环比上升30%，周均价上涨2个百分点，但豪宅市场表现强劲，成交量同比大幅上升。
• 广州：成交量与均价双涨，库存周期缩短至12个月以内，外围五区仍是成交主力。
• 深圳：房价高企，均价达6.81万元/平方米，二手房均价上涨至5.10万元/平方米，市场仍处于调整阶段。
• 杭州：房价连续上涨14个月，成交量与均价双升，市场热度持续。

行业趋势与政策

• 全国房地产投资：1-5月房地产开发投资同比增长8.9%，但增速放缓，显示市场进入调整前兆。
• 营改增政策：不动产租赁税收政策明确，增值税税率低于营业税，形成节税效应，鼓励房企发展租赁业务。
• 土地市场：多地出现“地王”现象，主要由央企、国企及部分民企推动，但高溢价率对房企融资构成压力。
• 农村土地改革：农村集体经营性建设用地入市改革试点启动，土地增值收益调节金征收比例为20%-50%，旨在优化土地资源配置。

市场风险与机会

• 机会：营改增政策明确，有助于推动租赁市场发展；部分城市出台去库存政策，为市场注入信心。
• 风险：高杠杆房企可能面临资金链断裂；楼市调控政策收紧，市场成交量与价格将承压；部分区域库存周期较长，需警惕市场下行风险。

市场动态

• 房企动作频繁：中储、时代地产、华润、保集集团、荣和集团等房企积极拿地，显示市场仍具投资热度。
• 融资压力增大：房企依赖多种融资方式（基金、信托等）进行土地开发，但未来市场不确定性增加，融资风险上升。
• 商业地产回暖：广州、上海等地商业地产市场出现成交回暖迹象，酒店式公寓成为主要增长点。

行业数据

• 居民购房意愿：53.4%的居民认为房价难以接受，21.1%预期房价上涨，显示市场信心不足。
• 土地市场数据：2016年以来全国出现50宗高价地，合计成交金额达2285.1亿元，其中国企拿地占比65.3%。
• 库存与销售：部分城市库存周期已缩短至12个月以内，但全国整体库存仍偏高，需警惕去化压力。

未来展望

• 市场调整预期：下半年房地产市场可能进入下行通道，尤其是热点城市，需警惕政策与市场双重压力。
• 政策导向明确：多地出台去库存、调结构政策，推动市场平稳健康发展，但短期内难以扭转市场趋势。
• 结构性改革关键：楼继伟指出，基建领域缺乏结构性改革是私营资本进入的瓶颈，政府主导模式仍是主流。

总结

房地产行业已进入周期中后段，受货币政策紧缩与市场供需变化影响，行业面临调整压力。一线城市房价高企，但成交量与价格同步下行，部分二线城市市场表现分化。房企高杠杆操作带来潜在风险，而政策调控与营改增等措施则为市场提供一定支持。未来市场走势将取决于政策力度与市场信心，需密切关注行业动态与政策走向。