房地产行业：土地市场降温明显，政策端边际继续改善-20181210-广发证券-18页-1mb

房地产行业总结

核心内容

政策与市场动态

• 政策端：地方层面继续因城施策，短期调控方面，承德限购升级，要求市外迁入户籍家庭落户满1年限购1套商品房；泰州允许配建租赁住房项目申请预售许可时施工进度放宽至正负零；烟台、新余允许将国有厂房、商业办公用房改建为租赁用房。
• 市场表现：上周40城商品房成交面积605.32万方，环比下降2.3%，同比上涨5.4%。12月前6天，40城新房成交同比上涨7.4%，较11月小幅改善。13个重点城市推盘同比上涨70%，批售比维持低位。

行业基本面

• 销售情况：11月40城商品房销售同比上涨5.0%，主要受供给推动。13城推盘面积同比上涨34%，但批售比继续回落至0.68，市场景气度明显下降。
• 库存与去化：13城商品房去化周期下降至17.15个月，住宅去化周期上涨至9.48个月。部分城市库存面积环比上升，如北京、上海、广州、深圳。

土地市场

• 土地成交：全国100大中城市土地成交建面11月同比下降4%，降幅较上月扩大。土地供销比进一步上行至1.33，土地出让金同比下滑17%，连续3个月回落。
• 土地价格：全类型土地成交溢价率（移动平均3个月）为7.1%，较前周上升0.7个百分点。一线城市宅地溢价率上升至8.4%，二线城市和三四线城市则有所下降。

主要观点

• 周期位置下移：市场基本面回落趋势加剧，但政策端边际改善，未来行业资金面有望改善，包括融资顺畅度和资金成本。
• 板块投资建议：推荐低估值的龙头房企，兼顾短期业绩的防御性与长期销售规模的成长性。
• 重点公司：
  • 一线A股龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股
  • 二线A股龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展
  • H股龙头：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富
  • 子领域：光大嘉宝、中国国贸

关键信息

• 区域分化：一线城市商品房成交同比上涨2.8%，二线城市上涨13.7%，三四线城市同比下降2.1%。
• 二手房市场：13城二手房成交面积93.21万方，环比下降6.2%，同比下降18.1%。一线城市二手房成交同比上涨7.8%，二三线城市同比下降27.8%。
• 融资动态：光大嘉宝发行4亿人民币非公开定向债务融资工具，利率5.84%；中国金茂发行3亿美元优先担保永久资本证券，利率6.90%；首创置业发行公司债券，利率4.16%和4.50%。
• 风险提示：
  • 政策调控力度进一步加大
  • 按揭贷利率持续上行
  • 行业库存抬升快于预期
  • 行业销售回落快于预期

图表索引

• 图1：上周主要政策一览（2018.12.03-2018.12.09）
• 图2：40城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图3：40城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：40城新房月度成交同环比
• 图5：40城分线城市新房月度成交同比
• 图6：40城新房成交整体年趋势
• 图7：40城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：13城二手房周均及单周成交面积（万方）
• 图10：13城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：13城二手房成交月度同环比
• 图12：13城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：13城市二手房成交整体年趋势
• 图14：13城市分线二手房成交年趋势
• 图15：13城市商品房周度推盘
• 图16：13城市商品房月度推盘
• 图17：13城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：13城市商品房月度批售比
• 图19：13城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：13城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：11城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.12.03-2018.12.07）

推荐标的

• 一线A股龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股
• 二线A股龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展
• H股龙头：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富
• 子领域：光大嘉宝、中国国贸