20160203-信达证券-房地产行业：养老产业探析：未来十年将步入黄金时代_46页_3mb

养老产业探析：未来十年将步入黄金时代

核心内容

本文围绕中国养老产业的发展现状与未来趋势，分析了老龄化加速带来的产业需求，以及房地产企业、保险公司等不同主体在养老产业中的角色与模式。

主要观点

• 老龄化加速：中国老龄化程度已超过国际标准，预计到2030年，60岁以上人口将占总人口的30%左右，未来10-15年将迎来养老产业发展的黄金时期。
• 养老模式：我国以居家养老为主流，占比达96%，社区养老和机构养老分别占1%和3%。未来社区养老比例有望上升至7%。
• 养老地产潜力巨大：养老地产作为重资产，是下沉养老服务业的入口。预计到2020年，养老地产市场规模将达8万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。
• 商业模式探索：房地产企业多采用租售并举模式，而保险公司则通过保险产品与养老社区结合，实现养老服务与金融产品的融合。
• 政策支持：国家不断出台政策鼓励养老产业的发展，包括引导医疗与养老结合、推动民营资本进入、发展远程医疗服务等。
• 行业挑战：养老产业面临政策推进力度不足、缺乏成熟商业模式、民众观念转变缓慢等风险。

关键信息

一、老龄化现状与趋势

• 截至2015年底，我国65岁以上人口占比为10.5%，已进入老龄化社会。
• 预计到2050年，60岁以上人口抚养比将超过74.9%，2100年将达89.7%。
• 人口老龄化将对房地产、医疗、保险等行业产生深远影响。

二、我国养老产业现状

• 养老模式分布：居家养老占96%，社区养老占1%，机构养老占3%。
• 养老机构问题：床位严重不足，人员缺乏专业化培训，空床率高，民营养老机构仅占28%。
• 政策方向：以“居家为基础、社区为依托、机构为支撑”为指导，推动医养结合。

三、发达国家养老经验借鉴

• 日本：1990年后老龄化加速，通过护理保险制度和上门服务缓解养老压力。
• 美国：市场化程度高，养老地产与REITs结合，形成完整的产业链条。
• 荷兰：八种养老模式并存，注重投资回报率与老人生活质量。
• 瑞典：居家养老为主，政府提供一定支持，注重个性化服务。
• 德国：居家与机构养老结合，政府支持，注重社区资源共享。
• 法国：退休制度改革，推动养老产业与房地产结合。
• 丹麦：完善的社会保障体系，注重社区养老服务与健康设施。

四、房地产公司布局养老产业

• 万科：从2010年开始布局，代表项目有“万科幸福汇”和“随园嘉墅”，以租售并举模式为主。
• 保利地产：与太平人寿合作，成立股权投资公司，发展高端养老社区。
• 绿城集团：开发“蓝亭”和“雅达国际生态园”，尝试“学院式养老”模式。
• 远洋地产：以“椿萱茂”品牌打造高端养老社区，注重适老化设计。

五、保险公司进入养老产业

• 泰康人寿：推出“幸福有约”计划，将保险与养老社区结合，提供长期稳定收益。
• 合众人寿：推出“合众优年”项目，以保险产品换取养老社区入住资格。
• 中国太平：设立养老产业管理公司，与保利地产合作探索保险资金参与养老地产开发。

六、养老地产市场前景

• 养老地产是养老产业的核心载体，适合与REITs结合，实现资金回笼。
• 适合发展养老地产的城市包括北京、上海、广州、杭州、乌镇、西塘、三亚等。
• 养老地产未来将更加细分，满足不同层次老人的需求，包括活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。

七、相关风险提示

• 政策推进力度不足可能导致发展缓慢。
• 缺乏成熟的商业模式，影响可持续性。
• 民众观念转变不及预期，影响市场接受度。
• 项目前景变动及股价估值过高可能带来投资风险。

结论

随着中国老龄化加速，养老产业将迎来快速发展期。房地产公司与保险公司作为主要参与者，各自探索适合的商业模式，未来10-15年将是中国养老产业的黄金时代。