20160203-信达证券-房地产行业：养老产业探析：未来十年将步入黄金时代_3mb

养老产业探析：未来十年将步入黄金时代

核心内容

本报告分析了我国养老产业的发展现状与未来趋势，指出随着人口老龄化加速，养老产业将迎来黄金发展期。报告从老龄化现状、主要养老模式、政策支持、行业参与者及商业模式等方面进行了深入探讨，并分析了发达国家的养老产业经验，为我国养老产业的发展提供了参考。

主要观点

1. 老龄化加速
   我国65岁以上老人占比已达10.5%，超过国际老龄化标准。预计到2030年，60岁以上人口将逼近30%，老龄化趋势将持续加剧。

2. 养老产业潜力巨大
   当前我国养老机构床位和从业人员严重不足，养老服务供给与需求不匹配。随着老龄人口增加，养老产业将快速发展，预计到2030年市场规模将达13万亿元。

3. 养老模式多元化
   我国以居家养老为主流，社区养老和机构养老占比较低。未来社区养老比例将从1%上升至7%，成为养老地产的重要组成部分。

4. 养老地产市场容量大
   养老地产是养老产业的入口，具有重资产属性，能带来稳定的现金流。随着产业标准化和细化，掌握主动权和话语权的企业将更具优势。

5. 政策不断完善
   我国政府通过政策引导、税收减免、资金支持等方式推动养老产业发展，特别是鼓励医疗与养老产业结合，支持远程和上门医疗服务。

6. 房企与保险业协同发展
   房地产企业以租售并举模式进入养老地产，而保险公司则通过保险产品与养老服务结合，形成新的商业模式。两者互补，共同推动养老产业的发展。

关键信息

老龄化趋势

• 我国出生率从1952年的37‰降至2014年的12.37‰。
• 平均预期寿命从1960年的43岁提升至2012年的75岁。
• 预计到2095-2100年，我国人均期望寿命将突破80岁。

养老模式

• 居家养老：占比96%，是主流模式。
• 社区养老：占比1%，未来将上升至7%。
• 机构养老：占比3%，但空床率高，发展受限。

养老地产发展

• 养老地产具有重资产属性，是养老产业的入口。
• 养老地产可以“触网”搭建O2O平台，与医疗、保险等产业结合。
• 2015年我国养老地产市场规模约为4万亿元，预计到2030年将达13万亿元。

主要参与者

• 房地产公司：万科、保利、绿城、远洋等，主要采取租售并举模式。
• 保险公司：泰康、合众、平安、太平等，通过保险产品与养老服务结合，形成新的商业模式。
• 社会养老服务机构：提供多样化服务，如居家服务、康复护理、远程医疗等。

发达国家经验

• 日本：通过政策推动社会资本进入养老产业，建立护理保险制度，提高养老服务的可及性。
• 美国：市场化运营，形成完整的产业链条，包括开发商、运营商、REITs等。
• 荷兰：注重投资回报率，提供多样化的养老服务模式。
• 瑞典：全民福利型养老制度，注重居家养老和个性化服务。
• 德国：居家养老为主，80岁以上老人多选择机构养老。
• 英国：发展“养老小城”，注重社区养老和个性化服务。

养老产业政策

• 2000年以来，政策逐步完善，鼓励民营资本和专业人员进入养老产业。
• 2011年提出“9073”养老规划，推动社区养老发展。
• 2013年首次提出“非禁即入”政策，推动医疗与养老产业融合。
• 2015年明确提出医养结合，推动养老机构与医疗机构合作。

养老地产发展建议

• 选择适合养老的区域，如一线城市及周边、旅游城市等。
• 推动社区养老发展，提升社区养老服务能力。
• 引入保险资金，形成稳定的现金流。
• 推动养老地产与信息化、医疗、保险等产业融合，实现跨行业整合。

相关风险

• 政策推进力度不足。
• 商业模式尚未成熟。
• 民众观念转变不及预期。
• 项目前景变动和估值过高可能带来风险。

未来展望

• 养老产业未来10-15年将进入黄金发展期。
• 养老地产将成为核心载体，推动养老产业的全面发展。
• 通过多元化养老模式和政策支持，我国养老产业将逐步成熟。