2016年-数据局_信达证券：房地产行业养老产业探析未来十年将步入黄金时代_45页_3mb

养老产业探析：未来十年将步入黄金时代

核心内容

本报告分析了我国养老产业的发展现状与未来趋势，指出随着人口老龄化加速，养老产业将迎来快速发展期。报告总结了不同国家的养老模式，并分析了我国房地产企业和保险公司在养老地产领域的布局与商业模式。

主要观点

1. 老龄化加速催生养老产业需求

   • 截至2015年底，我国65岁以上人口占比已达10.5%，超过国际老龄化标准。
   • 出生率持续下降，预期寿命上升，老龄化进程加快，推动养老产业迅速扩张。
   • 预计到2030年，中国养老产业规模将达到22万亿元，未来10-15年是黄金发展期。

2. 我国养老产业现状与挑战

   • 养老机构床位数和从业人员严重不足，与老龄化水平不匹配。
   • 居家养老为主流，占比达96%，社区养老和机构养老分别占1%和3%。
   • 养老服务缺乏专业化与职业化，政策支持与资本投入仍需加强。

3. 养老产业的多样化发展路径

   • 养老地产是养老服务业的“入口”，具有巨大的市场容量。
   • 养老地产结合信息化和传统服务业，具备长期稳定的现金流，适合REITs模式。

4. 房地产企业与保险公司的模式差异

   • 房地产公司多采用“租售并举”的方式，但尚未找到可持续盈利的模式。
   • 保险公司则通过保险产品与养老服务结合，如泰康人寿的“幸福有约”和合众人寿的“合众优年”，实现养老财富与健康服务的融合。

关键信息

养老产业的政策支持

• 政策逐步完善，鼓励社会资本进入养老产业，推动医养结合。
• 2015年“国十条”提出将商业保险作为社会保障体系的重要支柱。
• 未来政策将更注重远程医疗和上门服务，形成“居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的养老模式。

养老模式分析

• 居家养老：主流模式，但需配套社区服务。
• 社区养老：发展迅速，未来将从1%提升至7%，市场潜力巨大。
• 机构养老：空床率高，但随着政策支持和需求增长，前景改善。

养老地产的市场潜力

• 养老地产作为重资产，是养老服务业的“入口”。
• 市场容量大，2015年约4万亿元，预计2030年将达13万亿元。
• 适合发展养老地产的城市包括经济发达的一线城市及旅游城市，如北京、上海、三亚、杭州、青岛等。

房地产企业布局

• 万科、保利、绿城、远洋等房企纷纷布局养老地产，但模式仍处于探索阶段。
• 万科“幸福汇”、“随园嘉墅”等项目体现其在养老地产方面的尝试。
• 保利“和熹会”和“西塘越”项目结合医养服务，提升社区吸引力。
• 绿城“蓝亭”和“乌镇雅园”项目融合教育与健康服务，打造“学院式养老”。
• 远洋“椿萱茂”项目注重适老化设计，提供专业护理服务。

保险公司参与

• 泰康人寿、合众人寿、平安、太平等保险公司涉足养老产业。
• 泰康“幸福有约”以年金支付养老社区租金，实现长期现金流。
• 合众优年结合AAC和CCRC模式，服务中产阶层客户。
• 中国太平通过“梧桐之家”项目与保险产品结合，推动养老社区建设。

风险提示

• 政策推进力度不够。
• 商业模式尚未成熟。
• 民众观念转变不及预期。
• 养老地产项目盈利前景不确定，存在估值风险。

结论

未来10-15年，我国养老产业将进入黄金发展期。房地产企业和保险公司将在不同层面推动养老产业的多元化发展，形成互补关系。养老地产作为核心载体，将带动整个产业链的完善，成为未来增长的重要方向。