20260307-招商证券-【招商房地产】判断当下房地产发展新模式的推进优先级或更高——政府工作报告点评_4页_441kb

招商房地产 | 政府工作报告点评总结

核心内容

2026年政府工作报告对房地产行业进行了系统性部署，强调“高质量推进城市更新”和“着力稳定房地产市场”，同时提出“进一步发挥保交房的白名单制度作用”，并明确“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”。整体来看，政策重心从“止跌回稳”转向“稳定市场”，更注重政策的落地和执行，为房地产行业提供了新的发展路径和风险防控机制。

主要观点

1. 城市更新：拉动需求与投资的关键抓手

• 政府工作报告提出“高质量推进城市更新”，与2025年中央经济工作会议表述一致。
• 城镇老旧小区、城中村等改造将成为重点，预计下半年将显现对房地产需求和投资的拉动效应。
• 强调盘活存量土地和闲置房屋设施，推动城市基础设施生命线安全工程建设，如老旧管线改造等。

2. 稳定房地产市场：政策聚焦“量”的稳定

• “着力稳定房地产市场”的定调与2025年中央经济工作会议保持一致。
• 政策将更注重“量”的稳定，以期在未来带动“价”的企稳。
• 提出因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房。

3. 白名单制度：为开发贷提供潜在接续路径

• 在“金融16条”即将到期的背景下，政府工作报告强调“进一步发挥保交房的白名单制度作用”。
• 白名单制度可能成为开发贷的接续机制，但需注意部分项目因房价下跌导致抵押率被动提高，可能影响等额续贷。

4. 房地产发展新模式：从“加快构建”到“深入推进”

• 政府工作报告对房地产发展新模式的表述由“加快构建”转为“深入推进”，并明确推进对象为“基础制度和配套政策建设”。
• 关注房地产开发（项目公司制）、融资（主办银行制）、销售（现房销售制）等方面的制度建设进度。

关键信息

• 政策变化：房地产被置于“防风险任务”下，但排序从第六点降至第十点，显示其重要性有所下降，但仍是关注重点。
• 行业转型：鼓励房地产企业向生态链及服务转型，重视REITs等长赛道布局，推动不动产资产管理。
• 投资建议：
  • 关注业绩稳健、股息率高的房地产公司；
  • 关注经营动量改善、债务压力下降、估值较低的房企；
  • 关注物企中业绩增长及分红稳定的公司；
  • 关注存在机会型布局价值的房企。
• 风险提示：
  • 政策支持力度不及预期；
  • 销售复苏不及预期；
  • 市场流动性改善不及预期。

附录：相关报告与资料

• 房地产发展新模式相关表述：

  • 项目公司制：确保资金封闭管理、专款专用；
  • 主办银行制：一个项目对应一家主办银行，保障融资需求；
  • 现房销售制：实现“所见即所得”，防范交付风险。

• 其他关注点：

  • 保障性住房供给结构优化，商品房用于保障性住房的比例可能提升；
  • 住房公积金制度改革、绿色智慧“好房子”建设等政策方向；
  • 历史数据与当前政策对比显示，政策持续优化与落地是关键。

总结

本次政府工作报告对房地产行业的政策方向进行了明确，强调城市更新、市场稳定和新模式推进。政策从“止跌回稳”转向“稳定市场”，更加注重政策的执行和落地。同时，白名单制度和房地产发展新模式成为重点，尤其是制度建设方面的进展。对于投资者而言，应关注具备稳定业绩、良好现金流及转型潜力的房地产企业，同时留意政策变化对市场的影响。