20210314-中泰证券-房地产行业周观点_十四五_纲要_强调房地产均衡发展_12页

报告摘要

房地产行业周观点总结

核心内容

“十四五”规划强调房地产行业的均衡发展，推动住房市场体系和住房保障体系的完善。该规划明确指出，坚持“房住不炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，以实现全体人民住有所居、职住平衡的目标。同时，提出健全社区管理和服务机制，推动城市社区居委会职能优化，提升物业服务管理水平，构建专职化、专业化的城乡社区工作者队伍。

此外，房地产行业面临融资环境和调控政策的双重压力，监管层要求金融机构合理控制房地产贷款增速和占比，严格执行差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求。同时，加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息真实性，防范消费贷款和经营性贷款违规流入房地产市场，促进行业回归健康理性发展。

主要观点

“房住不炒”成为长效调控机制：房地产行业投资属性逐渐弱化，住房需求趋于理性。
龙头房企经营质量提升：在供给侧调控背景下，龙头房企的经营确定性增强，结算利润率有望回升，带来投资机会。
推荐投资标的：A股头部房企如万科A、新城控股、保利地产、中南建设，以及H股低估值修复机会如融创中国。
行业整体表现：2021年房地产行业销售和土地市场均呈现增长趋势，但增速有所放缓，部分城市土地成交热度下降。

关键信息

行业概况

上市公司数量：128家
总市值：19,500.87亿元
自由流通市值：9,555.43亿元

销售回顾（2.27-3.5）

重点监测33城累计成交面积：530万m²，环比下降12%
2021年累计成交面积：4726.9万m²，累计同比增长128%
一线城市成交面积：100.9万m²，累计同比增长184.6%
二线城市成交面积：214.7万m²，累计同比增长92.9%
三线城市成交面积：214.4万m²，累计同比增长150.5%

土地供应（2.22-2.28）

百城土地宅地供应规划建筑面积：595万m²
2021年累计供应规划建筑面积：6013万m²，累计同比下降8.4%
供求比：0.78
一线城市无土地供应
二线城市供应规划建筑面积：184万m²，累计同比下降5.2%
三四线城市供应规划建筑面积：411万m²，累计同比下降6.3%

土地成交（2.22-2.28）

百城土地住宅用地成交规划建筑面积：401万m²
2021年累计成交面积：7677万m²，累计同比下降0.1%
一线城市成交面积：45万m²，累计同比增长10.8%
二线城市成交面积：156万m²，累计同比下降2.0%
三四线城市成交面积：200万m²，累计同比下降0.5%

土地价格与溢价率

百城土地成交楼面价：7444元/m²，环比下降40.1%，同比增长15.9%
整体溢价率：18.1%
2021年平均楼面价：6323元/m²，同比增长8.9%
2021年溢价率：15.4%，较去年同期增长4个百分点

风险提示

融资环境超预期收紧
调控政策超预期收紧

重点公司基本状况

简称	股价(元)	EPS（2019）	EPS（2020E）	EPS（2021E）	EPS（2022E）	PE（2019）	PE（2020E）	PE（2021E）	PE（2022E）	评级
万科A	31.49	3.35	4.00	4.73	5.54	9.4	7.9	6.7	5.7	买入
新城控股	45.99	5.61	7.06	8.60	10.11	8.2	6.5	5.3	4.5	买入
保利地产	15.18	2.35	2.93	3.58	4.16	6.5	5.2	4.2	3.6	买入
中南建设	7.29	1.10	1.88	2.52	2.94	6.6	3.9	2.9	2.5	买入

投资评级说明

股票评级：
- 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上
- 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
- 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间
- 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上
行业评级：
- 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上
- 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间
- 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上