20221117-安信国际证券-2023年地产行业投资策略（附央行16条及保函置换监管金）_地产黑铁时代_房企压力上升_18页_1mb

地产黑铁时代总结

核心内容概述

2023年房地产行业面临严峻挑战，正处于“黑铁时代”，即行业整体低迷、企业资金压力大、市场信心不足的阶段。在政策层面，调控从严格转向放松，央行等六部门联合发布16条金融支持措施，旨在稳定市场、支持房企合理融资需求、推动保交楼工作。同时，保函置换预售监管资金政策出台，为房企提供流动性支持。然而，整体市场仍面临销售疲软、房价下跌、融资困难等问题，房企特别是民企面临较大压力。

主要观点

• 调控政策变化：从“房住不炒”到逐步放松，政策支持以稳定市场和促进交付为主，重点倾斜于国企及少量优质民企。
• 融资环境恶化：房地产美元债ETF价格大幅下跌，民企融资成本高企，地方国企和央企融资成本相对较低。
• 销售持续低迷：2022年1-10月全国商品房销售同比大幅下跌，百强房企销售总额同比下跌近50%，销售修复缓慢。
• 房价下跌趋势：大中城市房价持续下跌，一线城市及二线城市的房价跌幅相对较小，但三线城市跌幅明显。
• 市场复苏有限：尽管部分房企在6月后销售有所改善，但整体市场仍处于底部修复阶段，恢复缓慢且主要集中在大型房企。
• 政策支持有限：央行16条政策虽为市场注入信心，但对信用债持有人、房企老板及股票投资者的直接支持有限。

关键信息

房企融资政策

1. 稳定房地产开发贷投放：对国企、民企一视同仁，鼓励金融机构满足合理融资需求。
2. 支持个人住房贷款：合理确定首付比例和贷款利率政策下限，支持刚需和改善型购房需求。
3. 支持开发性政策性银行：提供“保交楼”专项借款，用于支持已售逾期难交付住宅项目。
4. 鼓励配套融资支持：金融机构可为专项借款项目提供新增配套融资，但需确保债权安全。
5. 放宽房贷集中度管理：延长过渡期安排，优化房地产项目并购融资政策。

市场表现

• 销售数据：2022年1-10月全国商品房销售总额同比下跌26%，百强房企销售总额同比下跌44.6%。
• 成交情况：30大中城市商品房成交套数及面积同比下降27.5%和25.5%，市场底部修复缓慢。
• 房价变化：一线城市新建商品住宅价格环比下降0.1%，二手住宅价格环比下降0.3%；三线城市房价跌幅更大。

央行16条影响

• 短期提振：政策释放积极信号，有助于稳定市场信心和房企交付能力。
• 长期影响：投资需求将逐步下降，市场恢复将以刚需和改善型需求为主。
• 政策支持：部分城市已出台救市措施，如放宽限购、限售、限价、购房补贴等。

重点房企表现

• 大型房企：如中海、华润、越秀等，销售表现相对较好，部分已恢复正增长。
• 民企房企：如碧桂园、恒大、融创等，销售跌幅较大，部分企业面临资金链断裂风险。
• 国企房企：销售增长回正，市场表现优于民企，成为政策支持的重点对象。

政策与市场展望

• 政策放松趋势：预计未来政策将继续放松，以支持市场复苏，但“房住不炒”仍是长期基调。
• 市场复苏缓慢：销售数据虽有起色，但修复速度较慢，主要依赖大型房企。
• 未来方向：行业将逐步淘汰末端民企，头部房企有望在新时代中重新布局，主战场回归高能级城市。

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