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大悦城控股 2023 年度报告总结

公司概况

• 公司名称：大悦城控股集团股份有限公司
• 英文名称：GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO., LTD.
• 股票代码：000031
• 注册地址：深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层101室
• 办公地址：北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层、深圳市宝安区留仙一路8号中粮创芯研发中心A1栋27楼
• 法定代表人：姚长林
• 主要业务：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。
• 主要业务平台：大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。
• 公司定位：“城市运营与美好生活服务商”

财务概况

主要财务数据

• 营业收入：367.83亿元，同比下降7.06%
• 归属于上市公司股东的净利润：-14.65亿元，同比减亏49.17%
• 扣除非经常性损益的净利润：-37.58亿元，同比下降27.20%
• 经营活动产生的现金流量净额：106.42亿元，同比增长292.61%
• 总资产：1,980.61亿元，同比下降7.63%
• 归属于上市公司股东的净资产：138.43亿元，同比下降10.13%

分季度财务指标

• 第一季度：营业收入60.85亿元，净利润17.14亿元
• 第二季度：营业收入82.25亿元，净利润-12.06亿元
• 第三季度：营业收入63.88亿元，净利润-55.35亿元
• 第四季度：营业收入160.85亿元，净利润-96.27亿元

行业情况

• 房地产市场：2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%；销售额11.66万亿元，同比下降6.5%；开发投资额11.09万亿元，同比下降9.6%
• 商业地产：2023年全国社会消费品零售总额47.1万亿元，同比增长7.2%。购物中心销售额347亿元，同比增长37%；客流量超3亿人次，同比增长66%；平均出租率95%。
• 政策背景：中央及地方政策持续发力，推动消费市场温和复苏，服务业稳步恢复，助力刚性和改善性住房需求释放。中央提出“促进金融与房地产良性循环”及“构建房地产发展新模式”。

主要业务板块

住宅地产

• 销售表现：全年实现签约461亿元，销售排名提升至第29位
• 产品升级：聚焦新生代居住需求，推出“悦系”产品线，如苏州大悦狮山壹号、西安悦著·云轩等，成为区域标杆红盘
• 新开盘项目：西安悦著·云轩三开三罄，西安中粮奥体壹号、厦门云玺壹号、北京宸悦国际等项目表现优异

商业地产

• 购物中心：2023年共5家购物中心成功开业，出租率均达96%以上
• 品牌定位：
  • 大悦城：以18-35岁城市新生代及青年客群为核心，倡导潮流文化，构建极具潮流影响力的商业地标
  • 大悦汇：以城市新中产及家庭客群为核心，提供生活化、情感化的服务体验
• 经营数据：购物中心销售额347亿元，同比增长37%；客流量超3亿人次，同比增长66%

写字楼与产业地产

• 出租率：整体出租率91.27%
• 管理输出：通过管理输出方式运营管理多个项目，如北京汇京双子座、北京中糖大厦等
• 产业地产：聚焦大健康、新能源、信息科技领域，打造产业服务平台，目前业务分布于北京、深圳等核心城市
• 项目表现：深圳在运营项目11个，平均出租率98.1%；北京新获取1个轻资产管理项目，中粮·达瑞兴生命健康产业园

酒店与长租公寓

• 营业收入：酒店收入9.70亿元，同比增长75.14%；长租公寓业务全年营业收入和净利润分别创下历史最高
• 项目亮点：北京华尔道夫酒店、三亚美高梅度假酒店等获得多项行业奖项，提升市场知名度

投资与运营

• 新增土地储备：2023年获取3宗地块，土地面积7.65万平方米，计容建筑面积16.8万平方米，土地款总额63.34亿元
• 土地储备分布：主要位于南京、西安、上海，报告期末土地储备可售货值约1,526亿元
• 投资布局：重点布局一线及强二线城市，新增项目平均楼面价为37,710元/平方米，平均溢价率1%
• 融资管理：全年平均融资成本4.61%，较2022年下降0.21个百分点，公司及控股子公司发行公司债券共计30亿元，维持AAA主体信用评级

物业管理服务

• 在管项目：进驻30余个城市，在管项目117个，合同管理面积约2,584万平方米，在管面积近2,084万平方米，同比增长12.8%
• 业务表现：2023年获得“2023中国物业服务百强企业”、“2023中国国有物业服务优秀企业”等行业荣誉
• 客户满意度：持续提升，强化品质管理与增值服务

风险提示

• 行业风险：房地产行业整体承压，市场仍处于调整期
• 经营风险：公司连续三年扣除非经常性损益前后净利润均为负值，持续经营能力存在不确定性
• 政策风险：房地产政策持续优化，需关注政策变化对公司经营的影响

总结

大悦城控股在2023年面对复杂严峻的行业环境，通过产品升级、精细化运营、品牌建设等手段，实现了销售与经营的稳步提升。尽管整体房地产市场仍面临挑战，但公司在商业地产、酒店与长租公寓等板块表现亮眼，尤其在购物中心和酒店业务上实现显著增长。公司持续优化投资布局，注重风险控制与现金流安全，为未来的发展奠定了坚实基础。同时，公司也需关注持续经营能力及政策变化带来的潜在影响，以确保长期稳定发展。