拐点已现上行持续_港资房企估值重塑_23页_1mb

香港房地产市场分析与投资建议总结

核心内容

香港房地产市场现状

• 住宅市场：自2025年3月起，住宅价格逐步企稳并回升，库存去化周期由125个月大幅缩减至61个月，住宅市场复苏趋势明确。
• 商业地产：零售物业租金及出租率仍处于调整阶段，但租金同比跌幅收窄，部分核心区域空置率下降。写字楼租金及出租率承压，区域市场分化明显。

市场复苏驱动因素

• 利率下行：2024年9月以来，房贷利率进入下行区间，2025年底H按封顶利率降至3.3%，利率下行带动房地产市场回暖。
• 政策支持：香港政府“全面撒辣”降低非永居买家购房成本，普通话买家购房量显著增长。
• 人才政策：2022-2024年，香港推出多项人才吸引政策，累计签发签证/入境许可证超25万份，未来或转化为购房需求。
• 土地供应：政府供地节奏克制，未来潜在私人住宅供应规模收缩，有助于市场复苏。

主要观点

住宅市场复苏

• 住宅成交量自2025年3月企稳，2025年成交量接近2019年峰值水平，房价指数自2025年3月持续回升。
• 九龙区域因人口密集、交通便利及楼龄结构合理，有望成为本轮房地产周期中的阿尔法区域。

商业地产趋势

• 零售商业市场企稳，销货价值持续增长，租金指数降幅收窄，未来有望逐步回升。
• 写字楼市场区域分化明显，中环、尖沙咀等核心区域空置率下降，租金略有提升。

关键信息

• 市场表现：2025年香港住宅成交量达2.1万套，二手房成交量达4.2万套，创2022年以来新高。
• 价格走势：住宅价格指数自2025年3月企稳回升，累计增长4.4%。
• 库存压力：新房库存去化周期从125个月降至61个月，显示市场去库存能力增强。
• 租金变化：零售物业租金指数降幅收窄，写字楼租金及出租率区域分化明显。

投资建议

• 关注房企：建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等开发业务占比较高且土储丰厚的港资房企。
• 估值弹性：当前主要港资房企估值处于历史较低分位数，具备修复空间，尤其是开发业务占比较高、土储结构优化的房企。
• 投资价值：低估值+高股息属性提供投资价值支撑，建议关注具备增长潜力的房企。

风险提示

• 政策风险：若香港房地产调控政策超预期，可能影响市场复苏。
• 利率风险：若美联储降息不及预期或开启加息周期，可能影响香港房地产市场表现。
• 消费复苏风险：若香港消费复苏不及预期，可能影响零售商业租金及空置率。

图表与数据

• 图表目录：包含住宅成交量、价格、租金、空置率、政策影响、房企估值及业务结构等图表。
• 关键数据：
  • 2025年香港新房成交量2.1万套，接近2019年峰值。
  • 2025年二手房成交量4.2万套，创2022年以来新高。
  • 住宅价格指数自2025年3月累计增长4.4%。
  • 零售物业租金指数同比降幅收窄至4.8%。
  • 写字楼租金指数同比下滑21.1%，空置率上升至16.3%。
  • H按封顶利率降至3.3%，推动市场复苏。
  • 九龙二手房成交量回升较快，占区房屋中楼龄30年以下占比达16%。
  • 主要港资房企PB估值提升48.4%，部分公司估值分位数低于34.6%。

分析师信息

• 分析师：房诚琦、陈思宇、何裕佳
• 证书编号：S0160525090002、S0160525090008、S0160525090001
• 联系方式：fangcq@ctsec.com、chensy04@ctsec.com、heyj@ctsec.com

公司评级

• 投资评级：看好（维持）
• 房企表现：
  • 新鸿基地产：销售额345.9亿港元，同比下降20.9%，仍居榜首。
  • 恒基地产：销售额226.7亿港元，同比增长61.2%。
  • 信和置业：销售额163.1亿港元，同比增长45.8%。

行业评级

• 行业评级：看好
• 市场基准：A股以沪深300指数为基准，中国香港以恒生指数为基准，美国市场以标普500指数为基准。

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